房屋質量問題

案例：2007年9月底交房時，北京某別墅專案眾多房屋出現了“房頂和牆壁多處漏水，地下室一片汪洋，被挖出來的電線套管鏽跡斑駁、腐蝕嚴重，下沉式庭院雨水倒灌……”等一系列質量問題，小區內90餘棟別墅幾乎沒有不滲漏的。開發商在給業主的公開信中就屋面及地下室滲漏等問題向業主道歉，由於施工質量差，總包單位已經被開發商清理出現場，但已經裝修入住的業主損失慘重……

在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，開發商不承擔責任。

以北京為例，在北京建委出臺的《住宅工程質量分戶驗收控制要點》中規定，全市全面推進新建住宅分戶驗收制度。住宅工程質量分戶驗收出現不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。住宅工程竣工驗收復核發現驗收條件不符合相關規定、分戶驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能等重大質量問題時，應終止驗收、責令改正，符合要求後方可重新組織驗收。

開發商向購房者交付房屋時提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，並不意味著他可以在交付房屋後據此而不承擔因房屋質量等問題引起的責任。業主可以依據《住宅質量保證書》在保修期內，就與開發商約定的保修範圍、保修責任，要求開發商承擔維修義務。

如果開發商不履行應盡的維修義務，或雖履行義務但購房者不滿意的，可以向所在城市的建設工程質量管理部門投訴，如因維修造成交付時間延遲，購房者可要求按合同約定要求賠償。經反覆維修仍存在嚴重質量問題，可以透過協商退房，或透過司法途徑解決。

延期交房

案例：按合同規定，重慶某知名小區開發商應在2008年10月31日向業主交房，但因前期拆遷遇到釘子戶、施工過程中又遭遇資金缺口等問題而影響了工程進度，當小區內部“水、電、氣等均已準備好，電梯、監控等硬體裝置已開始執行，物業、保安、保潔等服務人員也已上崗”後，開發企業之間又因經濟糾紛互相扯皮，其中一方拒不辦理最後的手續，導致200多位小區業主至今無法入住。

對於逾期交房違約問題，購房合同第13條明確約定：逾期超過30日後，買受人有權退房。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金，並於該商品房實際交付之日起7日內向買受人支付違約金。

第二是不退房，購房人有權要求開發商支付自合同交房日期起至實際交房期限的逾期交房違約金，每日按總房價款的萬分之二支付，開發商應將違約金支付給購房人，否則逾期按人民銀行逾期貸款利率支付罰息。

物業管理爭議

案例：南京某樓盤在售房時開發商承諾物業管理費為元/平方米，有24小時熱水等配套服務，且寫進了購房合同，但入住近1年了，24小時熱水等配套沒有落實，物業管理費反而漲到元/平方米。物業管理公司表示，開發商承諾與自己無關，收費是依據有關標準確定的，而開發商則稱物業管理已移交，自己無權過問。。　最好的txt下載網

幾個常見維權問題的處理（2）

後小區業主重新選聘了物業公司，前物業公司在撤離時，對300萬元左右的物業管理啟動經費既沒移交，也沒交代使用情況和去向，業主對此非常不滿，將該物業管理公司告上法庭，以尋求透過法律途徑解決糾紛。

物業管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關係，前者是買賣合同關係，後者是服務合同關係。這兩種合同關係雖然在主體方面有些重合，比如購房的往往就是住戶，而賣房的開發商也可能又承擔了物業管理者的角色，但兩種合同的關係是獨立的。

開發商無權將有關物業管理的條款直接寫入售樓合同中，應當由物業管理公司直接與購房客戶簽訂協議。但在售房前，開發商可以與物業管理公司簽訂前期物業管理協議，售樓時向購房者作出必要的說明。

如果開發商在購房合同中承諾了物業管理條款、內容，而購房客戶認為自己是受誤導而簽約的，房客可以要求撤銷購房合同，雙方退房退款；如果客戶因此遭受損失，還可以提出索賠。

物管啟動性經費去向不明是很多小區存在的問題，《物業管理條例》的出臺，也為業主提供了有力的