“公寓住房”出售。

（2）雖然工業用地上可以建造不超過工業專案總用地面積7％的行政辦公及生活服務設施用地，可以辦理辦公用房的產權證，但和普通住宅產權證書完全兩樣，一旦購房者購買了此類房屋，日後將面臨諸多問題。

（3）國家規定工業用地使用期限為40年，居住用地使用期限為70年。此類房屋不享受住宅用地使用70年期滿自動續期的權利。

（4）什麼用地就要做什麼建築，產權證的性質也一樣，變更用途很麻煩。

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二手房的交易流程

二手房因其所具有的獨特優勢，日益獲得購房者的關注。對於準備購買二手房的人來說，二手房交易中應該注意什麼，是找中介好還是不找好，流程是什麼等都成了犯難的問題。因而，掌握購買二手房的購房技巧是非常必要的。

本章提要

●　二手房的交易流程

●　選購二手房的要點

●　樂居房博士Q&A

二手房的優勢：

價格較低。與商品房相比，同地區的二手房價格是相對比較便宜的；

地理位置優越，交通方便。許多二手房地處市中心地帶，交通發達，配套設施也較為完善；

二手房也可以貸款買，降低了二手房交易的門檻，在一定程度上推動了二手房交易；

二手房多為小戶型，所以總價不是很高，投資少，但升值潛力大；

二手房為現房，與一些商品房相比容易把握，而且購買後即可居住；

二手房的物業管理費較為便宜。

二手房交易的整個過程大致分為獲取資訊渠道—協商購買—申請—立契—繳納稅費—過戶手續—銀行稽核—領取證件八個階段。

獲取資訊渠道

買賣雙方建立資訊溝通渠道，購房者瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣房人提供合法的證件，包括產權證、身份證等。

協商購買

如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程式），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方透過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

申請

買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的房屋拒絕申請，禁止上市交易。

立契

房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買物件，按交易部門事先設定的審批許可權逐級申報稽核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即俗稱的“白契”。

繳納稅費

稅費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其他商品房的稅費構成是不一樣的。

過戶手續

辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，購房者憑領取產權證通知單到發證部門申領新的產權證。

銀行稽核

對貸款的購房者來說在與賣房人簽訂房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行稽核購房者的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定貸款額度，然後批准貸款，待雙方完成產權登記變更，購房者領取產權證後，銀行將貸款一次性發放。

領取證件

購房者領取產權證、付清所有房款，賣房人交付房屋並結清所有物業費後，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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選購二手房的要點（1）

二手房交易十項注意

注意一：房屋手續是否齊全

產權證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有產權證的房屋交易時對購房者來說有得不到房屋的極大風險。賣房人可能有產權證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有，