將來購房者辦理取得後，賣房人仍可以用舊產權證將該房屋抵押和轉賣。所以最好選擇有產權證的房屋進行交易。

注意二：房屋產權是否明晰

有些房屋有多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此購房者應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，購房者未在其他共有人同意的情況下籤訂的買賣合同一般是無效的。

注意三：交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果購房者只看產權證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃狀況時，購房者極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國和世界上大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多購房者及中介公司所忽視，也被許多賣房人所利用，從而引起較多糾紛。

注意四：土地情況是否清晰

二手房中購房者應注意土地的使用性質，是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓是賣房人已繳納了土地出讓金，購房者對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，賣房人已使用10來年，對於購房者來說還按同地段土地使用權為70年商品房的價格購買，就有點不划算了。

注意五：市政規劃是否影響

有些賣房人出售二手房時可能已瞭解該房屋在5～10年內要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅等市政規劃情況，這些規則可能影響該房屋的採光、價格才急於出售，作為購房者在購買時應儘量全面瞭解情況。

注意六：福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上國家有一定的規定，購房者購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。

注意七：單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。購房者如果沒有注意這些問題，可能會和賣房人一起侵犯單位的合法權益。

注意八：物管費用是否拖欠

有些賣房人在轉讓房屋前，長期拖欠物業管理費、電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用，且數目不小。在不知情的情況下購房者購買了此房屋，賣房人所欠費用購房者有可能要全部承擔。

注意九：中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務；比如房屋評估價格高於市場價等。

購房者進行二手房交易的時候一定要選擇誠信可靠的中介機構或房地產經紀人來操作。

注意十：合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等。

選購二手房的要點（2）

二手房價格的評估

二手房買賣和抵押貸款中最關鍵的環節就是房屋價格的評估。購房者透過評估知道所買房屋是否物有所值；賣房人透過評估知道自己房子的市價所值；房地產經紀公司透過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導價格；評估事務所透過評估給金融機構貸款提供房屋價格指導。

二手房的價格到底如何評估呢？據瞭解，目前，房地產評估機構對於二手房的評估一般採用市場比較法、收益法、成本法等。但大多數評估機構在有條件的情況下一般選用市場比較法對房屋進行評估。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環境、景觀、公共配套設施完備程度、城市規劃限制；房屋面積大小、形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限；房屋新舊程度、裝修、設施裝置、平面佈置、工程質量、建築結構、樓層、朝向等。

市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場例項與所評估二手房進行比照，然後依據例項價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。