企業很可能會迫於經營壓力而降低房價。

同時，兩個指數實際上反映了整個社會對房地產這個行業發展前景的預期。因此，當兩個指數極速下跌的時候，也代表著整個社會對房地產行業的預期在發生變化。而這種心理層面的變化往往是十分危險的——從下一章談到的幾大泡沫事件中大家可以清楚地看到這一點——一旦人的預期發生改變，常常會如“羊群效應”所描述的那樣採取幾乎一致的行動，投機者瘋狂拋售樓盤，購房者“隔岸觀火”、“持幣觀望”，這將對房地產業形成致命打擊。txt電子書分享平臺

第五章　中國房價的決定因素和走勢（5）

圖5…22歷年各季度房地產行業景氣指數及企業家信心指數

資料來源：中經網產業資料庫。

4�對中國房價走勢的判斷

…………………………………

綜合上面各方面因素的分析，我們對未來3～5年中國房價的判斷是：

增幅放緩

未來1～2年中國商品房的供應量會保持高速增長，但自2007年以來，房地產購買量大幅下跌。這很可能迫使部分房地產企業降價銷售，以避免陷入財務危機。同時中國利率水平和通貨膨脹水平都處在歷史高位，導致居民用於衣食住行的開支全面提高，而房屋租賃價格增長速度已經連續多年低於房屋銷售價格增長速度。綜合各種因素來看，未來3～5年中國房價的增幅將放緩。

存在下跌可能

房價增幅放緩會對購房者和房地產投資者的心理產生微妙的影響。歷次泡沫事件以血的教訓告訴我們——人的心理預期的改變是非常可怕的。一旦房價增幅低到一定程度，超過房地產投機者的機會成本，他們很可能大批拋售房地產，引發市場恐慌，使更多的人非理性地拋售房地產，從而引發房價暴跌。

大幅下跌的可能性不大

受中國城市化水平不斷提高的影響，中國房地產市場的潛在需求量將保持在較高水平。因此房價下跌可能會吸引更多的人來購買房地產——有巨大的需求作支撐，因此預計未來3～5年中國房價大幅下跌的可能性不大。

〖1〗

五、我國城市房價將走向何方

1�如何預測房價走勢

……………………………

要對未來房價進行準確預測是一件非常困難的事情，因為影響房價的因素實在太多，而且影響機理非常複雜。這裡推薦一個簡單的預測城市未來房價走勢的方法，用這種方法僅需要知道四個指標便可以對未來1年房地產價格上漲幅度超過5�9％（我們稱之為大幅上漲，這也是2004～2007年中國35個大中城市各年度商品房價格上漲的平均水平）的機率進行預測，預測正確率在82％以上。這是本人所承擔的一個國家建設部專案的階段性成果，是根據統計學上LOGISTIC迴歸分析的原理設計的，有興�