007年末小幅回落。考慮到次貸危機爆發後，美國不斷降低利率，因此為避免國際熱錢過多流入中國，未來1~2年中國利率很可能不會大幅上調，而是維持在目前水平——進入2008年後中國人民銀行多次上調存款準備金而不是提高利率正是這種策略的反映。因此我們預計2008年利率政策對中國房價的影響有限。

圖5…17中國曆次金融機構法定貸款利率調整情況

說明：自2004年10月29日起，金融機構（城鄉信用社除外）貸款利率不再設定上限。城市信用社和農村信用社貸款利率最大上浮係數為貸款基準利率的2�3倍，下浮幅度不變。書　包　網　txt小說上傳分享

第五章　中國房價的決定因素和走勢（4）

資料來源：中經網產業資料庫。

圖5…18個人住房貸款利率調整情況

資料來源：中國工商銀行住房貸款利率。

可支配收入

巧婦難為無米之炊，收入達不到一定水平，自然無力購房，收入水平高了，有能力買房的人才會多，買房的人多了，房子供不應求自然會抬高房價。因此收入也是影響房價的重要因素。從圖5…19可以看出，房價與年人均可支配收入都是逐年上漲，但總的來說收入增長得更快。因此從收入水平快速提高這一情況來看，中國未來房價繼續高速上漲的可能性是很大的。但目前我國部分城市的房價收入比已經很高——這一點我們在後面章節還會分城市詳細討論，同時，房地產市場往往存在大量投機者——也就是那些“炒房團”，而投機者的購買願望通常受可支配收入變化的影響比較小。綜合兩方面影響來看，可支配收入的快速提高對房價的拉動將十分有限，而且不排除部分城市房價增幅放緩甚至下降的可能。

圖5…19歷年人均可支配收入增長率與銷售價格增長率之比較

資料來源：中經網產業資料庫。

租賃價格

人們購房是為了滿足居住需要，而租房也可以滿足這一需要。因此如果租賃價格較低，而房價相對較高，那麼選擇租房而不購房的人會更多。請看圖5…20，從1998年以來，在大部分年份，租賃價格指數都高於銷售價格指數，這說明房價的上漲速度要快於租賃價格的上漲速度，換句話說購房不如租房划算。從這一點上來講，未來很可能有更多的人選擇租房而不是購房，因此房價有下跌的可能。

圖5…20房屋租賃價格指數與銷售價格指數對比

資料來源：中經網產業資料庫。

通貨膨脹

通貨膨脹率對房價也有一定的影響——在通貨膨脹率較高的年份，百姓手裡的錢貶值快，通常會鼓勵人們更多投資不動產，從而拉動房地產的需求，這會對房價有一定的推動作用。請看圖5…21，我們不難發現2007年我國通貨膨脹指數達到了1997年以後的歷史最高水平，這在很大程度上將鼓勵中國老百姓更多地去投資房地產。因此，從這個因素來講，中

圖5…21歷年通貨膨脹率與銷售價格增長率（％）

資料來源：搜數網。國未來1～2年房價還會高速增長。但任何事物都具有兩面性，通貨膨脹必然也增加了老百姓購買其他生活用品的支出，因此高通貨膨脹率還會降低居民購買力，從而降低房地產的需求。綜合兩方面來看，通貨膨脹對中國房價走勢的影響比較有限。

房地產企業景氣程度和企業家信心

房價會不會漲、值不值得投資很大程度上取決於人們的心理預期，而判斷人們的預期往往憑藉兩個指標，那就是房地產企業景氣指數和房地產企業家信心指數。景氣指數又稱景氣度，是對企業景氣調查中的定性指標透過定量方法加工匯總後形成的綜合性數量指標。透過其上升和下降的動態變化，反映和預測經濟發展狀態及其變化過程。目前我國編制的企業景氣指數在0～200點的範圍內上下波動，指數大於100表示經濟處於上升、繁榮的景氣狀態，反之，景氣指數小於100時，表示經濟處於衰退、蕭條的不景氣狀態。企業家信心指數是根據企業家對企業外部市場經濟環境與宏觀政策的認識、看法、判斷與預期而編制的指數，用以綜合反映企業家對宏觀經濟環境的感受與信心。圖5…22是歷年來各季度房地產企業景氣指數和房地產企業家信心指數。其中景氣指數最高的2004年也是房價增長最快的一年。進入2008年以來，房地產企業景氣指數和房地產業企業家信心指數銳降。從這個指標來看，有些房地產