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吳群、高慧瓊以南京市為例，探討供求關係對商品住宅價格作用的機理。研究結果表明，土地供給、商品住宅投資與竣工面積等因素形成的商品住宅供給，與新增人口、城市拆改和改善居住條件等形成的商品住宅自住性需求和投資性需求比為，供求矛盾是拉動南京市商品住宅價格上漲的根源。供求關係是房價變化的主要因素和決定因素，房地產價格形成主要遵循非價值價格理論，生產成本（地價等）只是房地產價格的構成要素，對房地產價格的作用是有限的　。

在研究房價與地價的關係問題上，袁申燚、蔡明超主要利用Ganger因果檢驗分析上海的房價和地價之間的影響關係。實證結果表明，房價對地價有顯著影響，地價對房價的影響並不明顯　。曾向陽、張安錄以武漢市為例，探討地價與房價的因果關係。研究結果表明，在短期，武漢市房價與地價互為因果，其中地價是房價的Granger原因的程度更大；在長期，房價與地價之間沒有顯著的因果關係。馮邦彥、劉明透過Granger因果關係檢驗方法對1998…2005年間的“普通住宅銷售價格指數”和“普通住宅用地交易價格指數”的季度資料進行實證分析，得出了房價上漲拉動地價提升的結論　。嚴金海採用四象限模型、Granger因果檢驗和誤差修正模型等分析方法，從理論、實證和政策等方面對中國房價與地價關係以及市場結構和政府供地方式的轉變對二者關係的影響進行的研究，並對進一步規範房地產市場秩序，理順地價和房價形成機制等提出了政策建議。研究結果表明，短期內房價決定地價，長期內二者相互影響；與協議出讓方式相比，土地“招拍掛”出讓透過促進土地市場的買方競爭、降低房地產增量市場的壟斷性，在顯化土地價格的同時，降低了地價對房價的影響程度　。　電子書　分享網站

房價理論（5）

城市土地儲備制度是城市土地制度的一項創新，李品、李世平針對當前我國一些城市地價與房價大幅增漲這一社會現象，從實施土地儲備制度入手，分析土地儲備制度對我國房地產業發展的影響，並提出了完善土地儲備制度的對策建議　。毛中根、林哲認為，以行政劃撥和有償使用為主的我國城市土地供應機制具有許多不足之處。實施土地收購儲備制度有利於政府壟斷土地一級市場，有利於政府對房地產市場的宏觀調控從而保證房地產市場的健康發展。實施土地“招拍掛”出讓制度後的一個事實是土地的價格上漲了，但高地價並不是高房價的全部原因　。

張小武、朱道林在分析我國土地出讓制度變遷基礎上，透過對土地招標、拍賣、掛牌出讓制度實施以來瀋陽地價、房價關係以及房地產開發利潤的實證分析，表明：（1）土地“招拍掛”制度未引起地價上漲，也不是瀋陽市房價上漲的原因；（2）政府收取的土地出讓金占房價比例較低；（3）瀋陽市房地產平均利潤率較高，中高檔商品住宅專案利潤率高於普通商品住宅　。曲波則認為，近年來，徵地費用和拆遷費用越來越高，加大了土地取得成本，這種成本的升高，和土地出讓方式是無關的。無論是協議出讓還是“招拍掛”，都是土地市場中的資源配置方式，也可以說是一種形式。這種形式上的改革，充分體現了公開、公平、公正的原則。從對地價和房價影響的角度看，形式畢竟是形式，不會從本質上改變土地市場中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上決定地價和房價的高低　。

況偉大透過構建一個線形城市的住房市場和土地市場模型，分別就Cournot空間競爭和規制情形，探討了房價和地價關係。基本結論是：規制情形下的房價和地價高於無規制情形下的房價和地價；在供大於求時，房價與地價成線性負相關關係；在供小於求時，房價與地價成線性正相關關係；房價與地價Granger因果關係檢驗表明，短期內房價和地價相互影響，長期內地價是房價的Granger因。因此，要將房價降下來，短期內，一方面應增加土地供給，另一方面應控制房價和地價過快上漲；在長期，主要應抑制地價的過快上漲　。中原研究了發達國家地價與房價關係，認為由於不同國家和地區的人口密度、宏觀調控政策的不同；各地區地價占房價的比重相差比較懸殊，從20％到80％不等。一般而言，歐美國家的比重較低而東南亞、東北亞國家的比重較高。美國地價占房價的比例較低，長期徘徊在20…30％之間，而房屋建造成本（包括建築成本與金融成本等）比較高，約佔房價的50…70％　。

國內研究綜述

綜上，