件的有經驗的律師一般一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背後的故事。

土地證和建設用地規劃許可證以及規劃要點批覆，是進行房地產開發的前提。一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程式。根據《城市房屋拆遷工作規程》第四條“城市房屋拆遷實行年度計劃審批備案制度。市、縣人民政府應當根據本地區經濟社會發展的實際情況，依據城市總體規劃、近期建設規劃和控制性詳細規劃，編制房屋拆遷中長期規劃和年度計劃，由省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）行政主管部門會同發展改革（計劃）部門審批下達。”因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明瞭土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批覆由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，容積率、建築密度、停車位配置要求等這些指標都在這個批覆裡體現出，包括小戶型比例限制要求，也會在這個檔案中明確體現。

但是呢，現實中這個想法只是一種理想。首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然後給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式非常盛行。受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。

二　專案審查

同時，開發商還必須準備好拆遷計劃和拆遷方案，以及具有存款業務能力的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明一起提交拆遷管理部門，由該管理部門稽核透過。

根據《城市房屋拆遷管理條例》，“拆遷管理部門應當自收到申請之日起３０日內，對申請事項進行審查；經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。”

拆遷管理部門應審查的內容主要包括：

（1）、《城市房屋拆遷管理條例》第7條規定的必備材料是否齊全；

（2）、拆遷範圍與批准的專案用地範圍是否一致；

（3）、拆遷補償安置方案是否符合拆遷政策，內容是否完善；

（4）、拆遷期限是否合理；

（5）、拆遷計劃是否可行；

（6）、拆遷範圍內是否有不能或不宜拆除的房屋，對不能或不宜拆除的房屋採取何種保護措施；

（7）拆遷範圍內房屋的產權、產籍是否明確，對不明確的是否有妥善的補償安置方案（對產權、產籍不明確的，一般採取拍照、攝像並經過公證保留證據的方式進行拆遷補償）；

（8）、拆遷補償安置資金是否落實、到位；

（9）、安置地點和房源是否落實，用於拆遷安置的住房是否符合國家質量安全標準等。

三　發放拆遷許可證

如果說經審查後沒有什麼問題，那麼根據《城市房屋拆遷工作規程》第七條“對於符合拆遷許可證核發條件的，房屋拆遷管理部門應當依法核發拆遷許可證。”但是，“對於補償安置方案、補償安置資金不落實的專案，房屋拆遷管理部門不得核發拆遷許可證。”

與此同時，根據《城市房屋拆遷工作規程》第七條“將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷範圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公佈。”和《城市房屋拆遷管理條例》第八條　“房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷範圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公佈。”

釋出公告，這裡面的貓膩很多。在很多地方的拆遷過程中，拆遷人或者不釋出拆遷公告，或者拆遷範圍不實，抑或者釋出假公告，即拆遷管理部門還未釋出，而拆遷人為了能趕工期等原因，而提前實施拆遷。筆者就曾看到一些拆遷人釋出了假公告，但是他們所蓋的不是政府部門應該有的紅章，而是黑色的影印章。並且文中有非常激烈的言語，貼出兩三天讓一小部分人看到後，為避免法律責任，再悄悄地撕掉，然後嫁禍說是群眾情緒激動自己撕掉的，並詭稱文中絕無激烈言語。總而言之，這裡面的花樣很多，不一而足，大家只要認定一點，拆遷公