當的地點。通常我們會考慮到租金與租約，對於開店者而　言，房租往往是開店的一大負擔。貨品週轉迅速、體積小、不佔空間的商店，如精品店、服務店、餐廳等，可以設於高租金區；而傢俱店、舊貨店　等需要較大空間的店鋪，最好設定在低租金區。租金有固定價格及百分比兩種，前者租金固定不變，後者租金較低，但　房東分享總收入的百分比，類似以店面來投資做股東。關於租約，對於初次開店者來說，最划算的方式是簽定一年或兩年租期，以備有更新的選擇。

2。交通因素

（　1）店址的停車設施　確定一個規模合適的停車場，可根據以下各種因素來研究確定：商圈大小、商店、規模、其他停車設施、非購買者停車的多少和不同時間的停　車量。

（　2）店址附近的交通狀況　我們需要考慮店址是否接近主要公路，商品運至商店是否方便，交貨是否方便等情況，在一些城市裡有許多大街（通常在白天）是禁止貨運車　往來的，北京即為一例。

（　3）交通的細節問題

設在邊沿區商業中心的商店要分析與車站、碼頭的距離和方向。通常距離越近，客流越多。開設地點還要考慮客流來去方向而定，如選在面向車站的位置，以下車的客流為主；選在鄰近公車站的位置，則以上車的客流為　主。我們同時還要分析市場交通管理狀況所引起的利弊，比如單行線街道、禁止車輛通行街道以及與人行橫道距離較遠等都會造成客流量的不足。

3。客流因素

客流量大小是一個店成功的關鍵因素，客流包括現有客流和潛在客流，通常店址總是力圖選在潛在客流最多、最集中的地點，以便於多數人就近購買商品，但我們仍應從多個角度仔細考慮具體情況。

（　1）客流型別　一般店鋪客流分為三種型別：自身的客流，是指那些專門為購買某商

品的來店顧客所形成的客流；分享客流，指一家店從鄰近商店形成的客流　中獲得的客流；派生客流，是指那些順路進店的顧客所形成的客流，這些顧客只是隨意來店購物。

（　2）客流目的、速度和滯留時間不同地區客流規模雖可能相同，但其目的、速度、滯留時間各不相同，要作具體分析，再作最佳地址選擇。

（　3）街道特點選擇店鋪開設地點還要分析街道特點與客流規模的關係。十字路口客流集中，可見度高，是最佳開設地點。有些街道由於兩端的交通條件不同　或通向地區不同，客流主要來自街道的一端，表現為一端客流集中，縱深處逐漸減少的特徵，這時候店址宜設在客流集中一端，而有些街道中間地　段客流規模較大，相應中間地段的店就更能招攬潛在顧客。

4。競爭因素

店鋪周圍的競爭情況對經營的成敗會產生巨大影響，因此對店鋪開設　地點的選擇時必須要分析競爭形勢。一般來說，在開設地點附近如果競爭對手眾多，商店經營獨具特色，將會吸引大量的客流，促進銷售增長，否則與競爭店毗鄰而居，將無法開啟銷售局面。儘管如此，店鋪的地點，還是應儘量選擇在商店相對集中且有發展前　景的地方，經營選購性商品的商店應特別關注這一點。而且當店址周圍的商店型別協調並存，形成相關商店群時，往往會對經營產生積極影響，如經營相互補充類商品的商店相鄰而設，在方便顧客的基礎上，都會擴大各　自的銷售，也就是有好處大家一起撈。　電子書　分享網站

十四、解析商圈，劃分商圈

優秀店址具有六個特徵

一個最優秀的店址應當具備以下六個特徵，一般至少也要擁有兩個，　若是全部擁有那就真可謂黃金寶地了。

1。商業活動頻度高的地區

在鬧市區，商業活動極為頻繁，把店鋪設在這樣的地區營業額必然高。這樣的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量較小的地方設　店，營業額就很難提高了。

2。人口密度高的地區

居民聚居、人口集中的地方是適宜設定店鋪的地方。在人口集中的地方，人們有著各種各樣的對於商品的大量需要。如果店鋪能夠設在這樣的地方，致力於滿足人們的需要，那肯定會生意興隆，另外此處店鋪收入通　常也比較穩定。

3。面向客流量多的街道

店鋪處在客流量最多的街道上，可使多數人購物都較為方便。

4。交通便利的地區

比如在旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，也　可