唯一所知的就是房地產。可房地產市場存在大量幻覺。

幻覺之一與觀察角度有關。從個人的觀點看來，房價在20世紀90年代末到21世紀初的飆升，

跟具體的某個人沒有關係。倘若你想搬到一處更好的住房，你要借貸的款項，比前些年高得

多。對個人來說的確如此。可這個看法誤導性很強。為什麼房價會漲？是政府叫它漲的？還

是卑鄙的地產經紀叫它漲的？都不是。房價上漲，是所有個人協同動作的結果。面對已建成

住房相對固定的供應量，所有人都下了標。他們都有能力貸到更多款，也願意這麼做，結果

，房價就被抬起來了。

幻覺之二是政治方面的。約翰？霍華德及其部長們，隨時都在提醒我們，自從他們下調了利率

，大家的日子變得有多麼好。和工黨政府執政時期相比，如今的抵押貸款利率的確低多了—現

在是7％左右，1989年曾高達到17％，即便在霍華德先生1996年3月上臺後，也有左右。可

倘若利率下降的主要後果是讓我們抬高房價—個人借款總數至少相當於從前的兩倍—買房人的

境況怎麼可能好得起來呢？利息17％的時候，家庭的有息還貸額平均約佔可支配收入的9％。到

工黨下臺的1996年，這一比例降到7％，如今則將近11％。

幻覺之三其實和一個不太為人所知的經濟學結論有關：我們住房的價格翻番，並不會讓我們

變得更富有。不太明白？沒什麼，讓我們仔細想想看。如我們所見，出現房地產繁榮的一大

主要原因，是20世紀90年代住房抵押貸款利息減半，於是人人都貸了更多錢去買房子。一些

新建房屋增加到現有供應量當中，還有人把原先的房子翻了新。一些初次購房者能夠利用低

利率買房了，但房地產熱潮的主要組成部分，是大批已有住房的業主買了別人已有的住房。

請記住，現有的住房與新增住房的比例，大致是50　：　1。

這樣一來，房地產的繁榮，差不多變成了一場超級擊鼓傳花遊戲。所有這些人都搬進了自己

覺得面積更大、修得更好或者位置更好的房子。與此同時，房價抬高了。於是，在這個搬搬

換換的過程中，住房的供應量大致沒變，而房價卻翻了番。那我們怎麼可能變得更富裕了呢

？

假設說你一直沒搬家，看著自己的房價一路上漲。你的境況變好了嗎？出現變化的，主要是

你的房價，它比從前更高了。如果你打算把它賣掉，搬去一個更好的地方，我敢打賭，那地

方的房價同樣上漲了。假設它的價格從前就比你現在的房子高，那麼如今，兩者之間的價差

更大了，你要貸的款也就更多了。

從另一個方面來說，假設你決定換個更小、更便宜的地方，那麼，如你所料，交易結束時你　。　想看書來

對住房的迷戀（4）

手裡能剩下些錢來（儘管你打算搬的地方肯定也漲價了）。這也就是說，如果你在擊鼓傳花

開始之前就擁有住房，並且現在準備搬到一個面積更小的地方，或是搬出大城市，去一個便

宜的小鎮，你或許可以收穫房地產繁榮帶來的“好處”。

從這一點你可以看出，房地產繁榮有利於年長者，而不利於年輕人。有孩子（甚至孫子）的

住房所有者亦可據此進一步懷疑生活境況的好轉。你的孩子們怎麼可能負擔得起如此高昂的

房價呢？沒有你的幫助—他們供不起房子。假設你已經有了一套房子，但你的兩三個孩子買房

都需要你的大力幫助，房價翻番對你來說有什麼值得高興的呢？

對經濟學家來說，自有住房既是財富，也是消費品。這也就是說，我們需要有個住的地方，

那就是我們的房子。如果你為了獲取資本收益而把房子賣掉，那你就得租房住了。但租金應

當充分反映你所租地方的價值。所以，由於賣房所得的資本收益，你的生活境況變好了，但

由於地產繁榮，使得房子租金上漲，你的境況顯然比從前更壞了。故此，地產繁榮帶給一部

分個人利益，卻又讓另一部分個人受損，整個社會的財富並沒有真實的增加。