了一套

價值400

000澳元的租賃公寓，這筆錢全是貸款所得。由於有息貸款的還款額遠比租金要高，該房東每

周須往外掏330澳元。但這是稅前價格，等扣去所有的免稅部分，房東每週就只須往外掏80澳

元了。

此外還有無處不在的“投資研討班”（這好像是澳大利亞特產），專向一竅不通的投資人解釋

租賃性產業穩賺不虧的魔法。臭名昭著的“存款債券”也是澳大利亞特產，有了它，你只要給

一兩千塊的首付就能買下一套“計劃外”公寓。

可有一個小問題：想當房東的人數，遠遠超過了想做房客的人數。我們修建的租賃住房大大

超出了需求量。公寓價格明顯下跌，尤其是在悉尼和墨爾本。我們的住房投資回報率低得可

憐。在20世紀80年代中期，收益是8％（收到的租金與產業的市場價格之比），現在跌到了3。

5％（如果你扣掉利息、維修和中介費等支出，那就只有）。至於商業性產業（工廠、商

店和辦公室），至今收益仍為9％。租賃住房的收益在英國和北美皆在8％以上。我們的收益這

麼低，顯然是尾大不掉的徵兆，房東的供應量超過了房客的需求量。

回到主要問題上，房地產繁榮期顯然是由已有住房者帶動的。在低利率帶來的強勢購買力的

推動下，這部分人紛紛希望換購更好的住房。所以，一方面來自投資者的巨大需求代表對更

多住房（尤其是公寓）的需求；另一方面來自已有住房者的需求卻是追求更好的住房。哪些

方面要更好呢？對一些人來說，這意味著房子更大或者裝修更好，可在我看來，大多數人想

要的是位置更好的住房—也即位於高階社群的住房。有時候，“位置，位置”意味著靠近港灣或

沙灘的郊區，但我想，如今它多指“近些，再近些”。房地產界的一大長期發展趨勢是人們想

要住在靠近城中心的地　方—雖說港灣、沙灘與市中心並不一定互相排斥。

住得近些的強烈願望，解釋了新修公寓多修在CBD之內，或靠近CBD的地方。即便如此，高檔

近郊社群裡裝修良好的房子，其供應量大體是固定的。你看出癥結所在了？大批已有住房者

帶著高漲的貸款額度—也即購買力—開始爭奪供應量大體固定的高檔近郊社群裝修良好的房子

，接下來會發生什麼？房屋的價格一路攀升。

確切地說，是翻了兩番多。1996年6月到2003年12月間，悉尼中等住宅的價格上漲了130％，墨　。。

對住房的迷戀（3）

爾本上漲了140％，布里斯班上漲了120％。然而，值得注意的是，早在房地產熱潮開始之前，

悉尼的房價就比墨爾本高40％。所以，儘管2003年12月全國中等住房平均房價是澳大利亞人均

年收入的倍，墨爾本卻為倍，悉尼更是接近10倍。

然而，對於房地產繁榮期來說，事情不止於此。當然，房地產市場是出了名的時冷時熱。為

什麼呢？我以為，主要是因為人是群居動物。倘若我們看到其他人都在換購更好的住房，必

定會產生一種剋制不住的參與衝動。我們害怕落於人後。我們看著房價飛漲，認為要是自己

再不抓緊時機，就會錯失良機。這種對房價永漲不跌的期待，在一段時期之內能夠自我延續

下去。可出於種種不甚明確的原因，繁榮總會到頭—大多數時候是戛然而止，也有的時候比較

幸運，是緩著陸。

所以，從一個層面上來說，這次地產繁榮期代表著對低通脹低利率的一次性調整，也表明了

住房所有者對“靠近市中心”的持久偏好，而從另一個層面上來說，房價很可能會漲過頭—尤其

是因為稅額大幅減免的慫恿，再加貸款購買投資性房產的投機熱潮。

如今房地產繁榮時期確確實實已經結束了，它留給我們什麼樣的結果呢？從霍華德政府2004

年10月以大幅優勢再度當選執政來看，大多數人是心滿意足的。還有什麼能比飆升的房價更

討投票人的歡心呢？可事實上，我們的境況並不見得有多好。很多人覺得，對於經濟，他們