價很高，高得國內絕大多數居民沒有支付能力進入購買時，居民的住房消費需求只能夠是“住房需要”而不是“住房需求”。當然，住房的“投資需求”盛行也就無法滿足居民住房“消費需求”。近年來的政府房地產政策就是要改變這種現狀，並把房地產市場“投資需求”界定為不合理的住房需求，讓住房消費成為主導。

由於房地產的“投資需求”與“消費需求”所面臨的物件、定價機制是不一樣，因此，當政府的房地產政策要求房地產市場由投資為主導轉向消費為主導時，房地產開發商仍然希望持續房地產“投資需求”環境下的價格而不是向“消費需求”方向的價格轉變，國內居民自然沒有支付能力來購買這樣的住房，房地產的銷售自然也會減少。按照市場法則，如果房地產市場銷售減少，房地產開發商只要調整價格，調整到適應居民住房消費價格水平上，那麼住房市場又會出現新的發展與繁榮。房地產市場中沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。但是，我們的一些地方政府及房地產開發商，就是要維持以往的房地產市場暴利模式，就希望房地產市場永遠成為房地產投資者的市場，讓國內房地產市場價格炒上一個又一個高峰。

因此，就目前房地產市場的情況來看，並非一些人所叫嚷的房價下跌會對國內經濟及金融市場會造成多少影響，而是希望藉此方式來維護房地產市場為投資市場而不轉變為消費市場，維持房地產市場暴利並希望社會財富能夠在短期內更多地聚集到少數利益集團手上。在這樣的情況下，如果政府被這樣的錯誤言論所誤導，不僅會讓國內房地產市場的發展模式無法調整，房地產市場所面臨的風險進一步加大，中國絕大多數居民的住房福利條件無法改善，也是違背了最絕大多數人的基本意願，否定了十七大報告的基本精神及###總理在今年政府工作報告中提出的工作任務。

房地產市場的變化有一萬條理由，但價格博弈是核心。市場經濟最為簡單的常識，如果一個只有價格上漲近十年的市場而沒有下跌的市場，那麼這個市場意味著什麼？目前國內房地產開發商，一方面認為房地產面對巨大困難，要政府來救市場，另一方面又寧可不賣一套也不降低價格，其要維護的就是房地產暴利模式，就是希望這種暴利永遠持續下去。這就是目前房地產市場價格博弈的核心所在。

易憲容2008年8月8日　於北京

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房價快速上漲還會持續下去嗎

幾年來，國內房價一直在持續快速地上漲。國內房價上漲，在早幾年政府所公佈的統計資料看上去是溫和的，正如政府所說房價上漲低於居民可支配收入上漲。比如2004年、2005年、2006年全國房價上漲分別只是、、，但是進入2007年，國內房價上漲則一浪高過一浪。比如據國家發改委、國家統計局昨天釋出的最新調查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲％，漲幅比上月高個百分點；再創2006年以來的新高。而10月份新建商品住房銷售價格同比漲幅較高的城市有寧波、烏魯木齊、北京和深圳等；即使是二手房市場，10月份70個大中城市住房銷售價格也同比上漲，漲幅比9月份高個百分點；環比上漲，漲幅比9月份低個百分點。二手住房銷售價格同比漲幅較高的城市有深圳2％、寧波1、烏魯木齊和北京等。

這些資料透露出以下幾個方面的資訊。一是儘管政府幾年來對房地產市場一直在進行宏觀調控，但是這種調控所達到效果十分有限。不僅有限，反之越是宏觀調控其房價上漲越快。為什麼會這樣？政府沒有對症下藥，沒有找到國內房地產市場價格快速上漲的癥結所在。二是近期房地產市場的統計資料質量有所提高。儘管這些資料與規範市場的資料仍然相差太遠，但是我想這些資料會比以前好一些，因此它能夠包括多一些市場的資訊。當然，這些資訊與市場實際的情況還是相差很遠的。三是從所公佈的資料來看，房價上漲快的地方，主要集中在國內一線二線城市。而且從一個月同比上漲近兩成的漲幅來說，房價上漲已經到瘋狂的地步。也就是說，政府統計出來的資料就表現出房地產價格瘋狂上漲的態勢，如果以實際市場情況來看，估計會比這種政府的公佈數字更為瘋狂。這就是為什麼絕大多數民眾對房地產市場意見最大的原因所在。四是最近的情況有點兒反常，從市場上獲得的資訊來看，不少地方的房價在不斷下跌，而且在早幾個月前就在下跌，但是政府公佈的資料則一直在上漲，不知道哪個資料為真，市場當事人也無法對此作出一個準確的判斷。五是這種