房價是房地產市場博弈的核心

據報道，國內房地產市場“救市論”在喧鬧兩個月後，政府部門調查報告結論是，目前房價執行比較穩定，商業銀行也沒有因樓市造成重大風險。也就是說，面對鬧哄哄的房地產“救市論”，政府給出了一個清楚明確的結論：國內房地產市場根本就不存在什麼“救市”的理由。

其實，只要看看世界上任何一個房地產市場，如果房地產市場的銷售放緩，房地產企業面臨破產與倒閉的，沒有看到哪一個國家的政府是會來救房地產企業的。房地產企業有生有滅，是市場的常識與永恆主題，有哪個國家的政府會因為房地產企業破產來救房地產市場的。從市場經濟法則來說，這隻能是天方夜譚的事情。

但是，在中國，儘管早些時候，不少房地產的商人一直在大聲叫嚷房地產市場面臨多少危機，面臨多少風險，而這些風險又如何會影響國內金融體系，會如何導致中國金融體系危機，但是到目前為止，國內房地產市場，根本就沒有看到一家房地產企業由於經營困難而破產或倒閉的。按照市場基本法則，在激烈競爭的市場中，如果在近十年的時間，一個行業內根本就沒有看到這個行業有任何企業由於經營困難而破產倒閉的，那麼這個行業會有問題嗎？這個行業正常嗎？一個在政策蜜月中渡過的房地產業，大把大把的暴利在短期內捲入少數人手中，這個行業似乎永遠不存在企業破產的情況。但是，當這個行業的暴利模式被新政策打破時，這些人當然不會心甘情願讓煮熟了的鴨子飛了，當然希望政府的政策永遠讓這種暴利模式不改變。但是，如果我們的地方政府停留在這個基點來保護房地產市場這種暴利模式，那麼不僅違背了中央的房地產政策，也侵害了廣大民眾的利益。

也就是說，這些房地產救市之論，表面上是從公共利益角度來保證房地產市場的發展，表面上是從國家利益上要求房價不能下跌，但實際上，僅是借公共之利來獲取個人之利。因為，在任何一個市場中，豈有價格只會上漲而沒有下跌？價格的漲跌本來就十分正常。而把一個正常的東西說是禍害，說成是對公共利益有害，不知這是哪裡來的道理。

從這幾年國內房地產市場的情況可以看到，當國內房地產市場價格在快速飈升的時候，當時不少研究表明，由於國內房地產市場的價格快速飈升，從而使得房地產市場的價格遠遠脫離了絕大多數城市居民的支付能力，不少地方房地產市場泡沫湧現，國內房地產即將出現調整。但是，不少人都在說，國內房地產市場的價格之所以會這樣快速上漲，房地產市場泡沫之所以大，這是因為國內房地產市場的“剛性需求”決定。房地產市場需求是“剛性”的，而且政府的宏觀調整又在約束供給，房地產市場的價格豈能不漲？在早幾年，特別是在2007年房價在快速飈升的時候，儘管房地產開發商及一些政府官員找到無數個房價上漲理由，但是，歸根到底，房價上漲的一個理由就是“剛性需求”。

可是，不知為什麼，當中央的十七大報告要求房地產市場為民生的市場，24號檔案和359號檔案，2008年###總理的政府工作報告對國內房地產市場的投資行為與消費行為作一個區分，政府的政策在鼓勵居民的住房自住性需求，遏制住房的投資或投機性需求，整個國內房地產市場就發生了翻天覆地的變化了。

這種變化主要表現為，儘管今年以來國內房地產開發增長越來越快，各種渠道流入房地產的資金越來越多，房地產開工及竣工面積越來越多，但住房的銷售迅速下降。也就是說，當政府的政策對房地產市場不合理的需求或房地產的炒作進行某種程度上的限制時，房地產市場銷售也就迅速下降。這種現象說明了什麼？是不是房地產市場的“剛性需求”在一夜之間消失了？為什麼早些時候所主張“剛性需求”會不見了呢？

其實，在福利性分房向商品化住房轉軌的過程中，住房的“需要”是一個無限大的量，再加中國人口基數大，城市與農村二元經濟結構，這些都表明中國城市的住房“需要”是無限的。但是，這裡所指的是居民的“住房需要”，而不是“住房需求”。所謂的“住房需要”就是個人有改善其住房居住條件願望，但獲得住房不需要用市場貨幣的形式來支付。如果說，個人的住房不需要用貨幣支付來獲得，就中國的人口無限多、大量農民進城需要無限多的住房來說，當然中國的住房有無限的“剛性需要”。但是，在市場經濟下，這種“剛性需要”有可能嗎？市場沒有貨幣來支付稱之為市場嗎？因此，在市場中，“剛性住房需要”只能是一種願望或