業服務的全流程。而在這些流程之中，最核心的部分——施工環節，儘管會有可能外包給專業的建築公司，但卻絲毫不影響它是一個完善的建築企業這一事實。

那麼，中國的房地產企業又是怎樣的呢？

在中國房地產的產業鏈條中，其操作流程大致是下面這個樣子的：

首先，規劃工作由政府的土地規劃部門負責，設計工作由大大小小的設計院、設計公司來負責，到了現場營造、即施工環節，則由專門的施工單位來承擔，而在這個過程中，房地產商所負責的，就是在政府提供商業用地時前往招標，在房屋建設中出售期房，在房屋建成後出售現房。

這樣看起來，在整個產業鏈裡，眾多大小開發商所扮演的角色，實則只是一個簡單的貿易公司，對於房地產業而言，這實際上是一個沒有任何社會價值的企業模式，在開發商的業務範圍中，有的只是土地倒賣、資金易手、成品房屋出售等等。這些行為歸結起來，只能算作是住宅開發的組織管理部分，正因為如此，將房地產開發商認定為中間商、皮包商的角色，是絲毫不為過的。

從資金的來源角度上看，中國的房地產開發商，也與國外的同業者，有著完全不同的態勢。而正是這樣的區別，才最終決定了中國的房地產業註定不可能成為一個為社會輸送價值的行業，註定了它具有極大的投機成分。

在中國的房地產開發商中，能夠自擁資金，自行構建專案的簡直鳳毛麟角，絕大多數的開發商，不是讓施工單位墊資、就是透過向消費者預售期房來籌措資金、或者是向銀行直接貸款，抑或是透過三種方式同時進行的方式來維持經營。

在這方面，曾經在中國房地產界名動一時的順馳公司，堪稱房地產業中投機的典型，其資金之少，運作專案之大，比例已經到了令人瞠目結舌的程度。

以順馳曾經操作的一個專案為例，該專案的土地款項為億，在專案開盤的時候需要付30％，年底再付30％，餘下的費用在第二年付清，而運作這個專案的總投入，大概需要20億元左右。

那麼，順馳公司又是如何操作這個專案的呢？

順馳從銀行貸出3億元，作為該專案的啟動資金，而在前6個月規劃與開建期內所需的資金，全部由承建商墊付，在開盤的當天，就開始透過銷售期房所得的銷售回款來支付工程款和地款。從開盤到年底的不到一年時間裡，順馳公司就以此回籠了6億多元的資金，不僅足夠供給這個專案的擁堵，還得以騰出手，去購置新的土地，按這樣算起來，整個過程中，資金的槓桿效用率，竟然達到了驚人的1：7！

在順馳最為鼎盛的03到04年裡，其現金總流量中有高達78％的份額是銷售回款，另外有10％的部分來自銀行貸款，12％的部分來自合作單位，可以說，在整個過程中，順馳透過讓施工單位墊資，將成本和風險轉嫁給建築企業，透過預售期房，將成本與風險轉嫁給消費者，透過向銀行貸款，將成本和風險轉嫁給金融機構。

為了能夠貫徹這樣的方案，絕大多數的房地產開發商，都極為重視資金的利用效率，不僅最大幅度地縮短建造和交付的時間，還在財務預算上將現金的流動和運用加速到極致，包括幾家業內頂級的房地產開發商在內，絕大多數的房地產企業都建立了極其嚴密的考核體系，保證資金不斷流，保證以最快的速度完成銷售，保證以最快的速度收回資金。

類似於這樣的資金運作策略，粉飾一些叫做緊繃資金鍊，坦白一些說，則是*裸的投機行為，而在當時直至現在，幾乎每一家房地產開發商都在使用這樣的資金運作策略，而這個行業的投機性、這個行業的暴利潛規則也正是隱藏於此。

支柱還是蛀蟲？

現在，到了我們回答前文中所提問題的時候，為什麼國家始終不對房地產行業進行遏制，遲遲不願對高房價進行打壓呢？

想要回答這個問題，看似需要一番複雜的論證，但實際上答案卻非常簡單，簡單到只需要用三個英文字母就可以作答。

這三個英文字母就是——GDP！

說明白一些，就是在現行的條件下，國家需要房地產行業對GDP的貢獻率，需要以此來實現GDP資料上的增長。

我們僅以北京為例，在2001年到2008年的8年時間內，房地產業對於北京市GDP的貢獻率，始終保持在50％以上，最高者為58％，最低者為48％，像這樣的比率，在任何一個國家內都是難覓其蹤的。

在一個國家的經濟發