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外來人口

對北京住房市場的需求產生的影響不容忽視。受人口增長和土地、資源環境的制約，在經濟增長、人民幣升值和流動性過剩等眾多宏觀因素的影響，外地和外國資金大量進入北京房地產市場，在剛性需求和投資性購房的共同作用下，高檔和中高檔住房市場發展迅猛，並拉高了整體房價。另一方面，國家機關和事業單位的隱性政策性住房需求，造成住房市場表象和實際狀況的差異。

根據北京市統計局1％人口抽樣調查顯示，2005年底，北京市戶籍人口萬人，流動人口萬人，流動人口與戶籍人口數量之比為1比，且流動人口呈加速增長的趨勢。而據有關部門釋出的資料，截至2008年年末，北京市的戶籍人口為萬人，常住人口已達1695萬人，而流動人口為萬人，近年來常住人口的增加每年大約50萬人，相當於增加一箇中等城市的人口規模。流動人口的住房需求兩級化特徵明顯，一方面，大量外來經商人員、外國人和高收入者對高檔商品房的需求旺盛，據統計，近年來外地人買商品房佔商品房銷售總量30％以上，另一方面，大量外來務工人員和農民工，不享受經濟適用房、廉租房政策，也無力購買（甚至租用）商品房，他們的住房保障將是一個更為複雜的問題。構建科學住房市場體系的關鍵問題

總之，做為“國家首都、國際城市、文化名城、宜居城市”的北京市住房市場的供需問題十分複雜，與其他城市相比，房價的形成機制及波動機制既有類似之處，又有其獨特的規律，需要長期的深入的全面的研究。構建科學合理的住宅市場體系將是一項長期而艱鉅的任務，而在以下四個關鍵性問題上達成廣泛的共識迫在眉睫。

（1）究竟應該保持怎樣的房地產投資規模，科學安排住房建設計劃和土地供應計劃？既滿足實現“保增長、擴內需”的宏觀經濟發展目標的需要，又能實現住房市場的總體供需平衡，確保住宅產業的持續健康發展。

（2）究竟應該建立怎樣的保障性住房制度？保障性住房和商品房之間應該保持怎樣的結構和規模？廉租房、經濟適用房等不同保障實現方式之間應該保持怎樣的結構比例？才能既滿足全社會居民對不同型別的住房的現時的需要，又符合長遠的完善多渠道住宅供給體系的必然要求？

（3）如何確定廉租房實物配給和租金補貼的比例關係，在“補磚頭”和“補人頭”等廉租保障的不同實現方式間找到平衡點？

（4）如何確定租賃市場和買賣市場的比例關係？加快培育規範、高效的住宅租賃市場。

房地產市場是否健康發展的一個關鍵指標就是是否有足夠的有效需求支撐，市場能否保持供需總量的相對均衡，這也是政府制定調控政策的基礎。

上文分析表明，北京住房市場的根本問題是結構性的供需失衡，直接結果是造成市場機制的部分失靈，房價形成機制扭曲，房價上漲過快，並制約了潛在需求向有效消費的轉化。解決問題的根本出路也只能是在控制供需總量均衡的基礎上，加大結構調整，促進市場有效需求的釋放。

房價上漲過快

1999…2003年，北京市住房市場平均房價基本維持在5000元/平方米以下，市場成交量逐年放大，5年上漲了3倍。居民有效需求得到很好的釋放。但2004年後房價出現了快速上漲，隨著房價上漲，成交量在2005年達到2800萬平方米的峰值後，開始回落，4年時間回落超過1/2，回到了2001年的成交水平。如下圖6…3。

事實表明，由於房價的上漲遠超過了居民消費價格指數的上漲，也超過了人均可支配收入的上漲速度。在一部分高檔商品房價格上漲拉動了整體房價上漲的同時，真正適合中等收入家庭的中低價位中小戶型的住宅供給嚴重不足，保障性住房嚴重短缺，市場結構性失衡嚴重製約了交易的活躍。房價過高、適銷對路的產品短缺、市場區域性壟斷、開發商價格合謀是造成高空置和高房價並存的重要原因。假定房價迴歸到2005年的水平（均價6162元/平方米），則成交量會顯著放大（2005年全年成交量為2803萬平方米）。事實上，進入2009年2月隨著國務院各項政策的落實，北京市住房市場出現了回暖的跡象，一次折扣幅度超過20％以上的樓盤又出現了排隊認購的現象。

目前，大多學者和開發商根據2008年市場“價跌量減”的特徵和2008年底空置房總量資料，得出“北京房地產市場供