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中國的問題在於土地的壟斷供給和國有產權，因此不能像土地私有化國家一樣自由地調節土地供給的餘缺，土地供給量的多少就必然會對房子的生產量和價格產生極大的影響。

有人說土地供給增加了，但開發商可以買了土地之後囤積起來，造成市場中房子供給量的不足，以囤積來推動房價的上升。

囤積大約有幾個基本前提：

1。可預測的有效供給量有限；

2。要有足夠的現金流支撐；

3。囤積的目的是要造成市場流通量減少，以達到壟斷土地的目的；

4。囤積的最終結果是因為囤積而產品升值。

為什麼沒有人囤積季節性產品（如西瓜之類）？為什麼沒有人囤積供過於求的產品？為什麼同樣是8分錢面值的郵票，卻有著上百萬元的交易差價？為什麼有人要高價收購名畫與古董？為什麼死了的畫家的畫更值錢？事實已經在回答這些問題了。

如果說現存的房地產市場中有開發商在囤積土地與房屋，正說明是存在著供不應求的現象。如果土地的供給量巨大，還用得著高價去競爭嗎？正是因為壟斷，所以無法形成東方不亮西方亮的選擇，而只能是死路一條去拼價格，這才推動了土地價格的飛漲。

如果供給量巨大，銀行又拒絕貸款，開發商又有多少錢，能買多少土地呢？開發商把錢都買了土地又囤積起來不開發，這又如何變成利潤呢？如果每個開發商都只開發一部分又囤積一部分，那好處在哪裡呢？當土地大量供給（假設土地的區位價值相同）時開發商隨時都能取得土地，又何必浪費資金去囤積呢？

“深挖洞，廣積糧”是要有前提條件的，限量供給與充分供給完全不同。

當最初有一些開發商囤積土地時，如果供給是充分的，那麼隨時會有更多的資本進入這個市場，當房價因為土地囤積而高漲時，新的投資進入不就增加了供給，並會給囤積的土地造成損失嗎？

但是，當其他的投資者想進入這個市場時，卻被無法自由取得土地的門檻擋在了外面，這才形成了已在門內的人可能囤積土地的現象，他們恰恰利用的是供給不足的缺陷。

也許增加供給才是打破囤積的最好辦法。增加供給加大了競爭，自然也會對價格產生巨大的影響，這與中國經濟改革中價格闖關的道理完全相同。

怕就怕不能真正地做到土地的充分供給，如果增加的數量不足以讓開發商不再囤積，或者說增加量不足以消化前面所提到的前提條件，那則可能是杯水車薪，不但不能滅火，反而起到了助燃的作用。

靠囤積土地並不能讓開發商發財，不管是賣地還是賣房，都必然要在形成交易之後才能回收資金和產生利潤。開發商囤積土地是期待能將土地高價轉讓，或者是期待後面的房子能賣高價以彌補資金佔用的損失。而當土地供給充分、房子多了、房價不漲或漲幅低於成本時，還會有人囤積土地嗎？

沒有基礎前提的評論，我只能認為是小肚雞腸了。

用小心眼去判斷投資者的智慧，恰恰是一群外行的特徵。市場要真像這些人想象的那樣，就不會有大國的崛起了！

（2007年3月6日）

天亮不是因為雞叫（1）

自2002年之後，中國的房地產業經歷了連續數年的各種調控，其中包括大量的行政管理性措施，但從現行的行政法規條文來看，更多地不是依法治國，而是依章治國。

僅舉幾例如下：

一、我國並沒有有關經濟適用住房的性質、定位、生產與供給方式的立法，但《房地產管理法》中有明文規定，政府或國務院有權確定特殊用地和非商品房的社會保障性住房政策。這些政策房並非商品房，不受《房地產管理法》的管轄，自然可以由住房決定其供給政策，包括供給規模、供給結構、供給物件等一系列限制條件。

但國務院的相關規章中並沒有明確規定經濟適用住房轉讓之後的適用法律。經濟適用住房“出生”時是依據國務院和政府管理部門的行政規章，但是實際上，各級政府在執行中都透過轉讓給這個不受立法保護的“新生兒”悄悄地動了“手術”，讓經濟適用住房經轉讓後變成了商品房。那麼，這個“手術”是誰授權或哪個法律給予保護的呢？

如果經濟適用住房仍然在劃撥的土地上，不管如何轉讓都不改變土地性質或都仍在政府的控制之下迴圈，則不受現有法律管轄，而只受法律授權的國家行政規章管轄就行了。