公寓產品，任何時候我都稱為它為合理而畸形的衍生物，馬是馬，驢是驢，馬跟驢生的是騾子，公寓，就是那騾子，眾所周知，騾子是沒生育能力的。

一個區域，一個城市要發展，首先肯定是做規劃，招商引資，找企業找老闆，公司來了，廠房來了，人才來了，住宅就好辦了，咔咔咔幾棟樓房蓋起來了，人就逐漸多起來了，相關的生活教育醫療配套才會跟進，有人才有生意做，商業才能有機會，寫字樓和商場，才能起來。一般正常健康的模式是這樣。

但，當時的模式不是這樣，因為，改革開放了二十年，缺乏的不是住房，是住得好！

住房制度改革後，單位分房，福利分房退出舞臺後，最缺乏的是，是住得好！

因此，那幾年新房市場十分暢旺，連帶著二手市場，那些單位分房、福利房都八仙過海、各顯神通，紛紛透過房改來流通上市，畢竟，賣一才能買一，不是某個時代獨有的。

因此，什麼好賣賣什麼，什麼好做做什麼，哪怕大家都知道，如此同質化得毫無邏輯的產品，粗製濫造又生搬硬套香港模式的產品，如雨後春筍大量落地這個市場都未必會消化接受得了，仍絲毫不在意地照搬，因為，山寨是最快的，因為，大眾的思維很長一段時間都接受不了，什麼叫作“做難而正確的事”，只知道有錢不賺王八蛋，揣到自己兜裡的錢才是錢。

就拿上文說過的雲水藍郡位於的濱水河岸富人區，江邊的一排全都是抄港式的戶型設計，有些房型多邊形戰士得完全沒道理，有些更是鑽石得奪目耀眼（辣眼睛），就連熟練的室內設計師、落地裝修師傅都無從下手的那種境地。

但時代的潮流還是滾滾向前，在住宅產品如此火爆，在市區專案做一個火一個，做一個爆一個的時候，市區內已經多點開花，拿地已經變得相當困難，甚至邊角料的地塊，隨便山寨一下產品，只要價格符合市場預期的，都不乏有投資者追捧，受市場追捧，那個年代無論什麼地段都鼓吹稀缺性，不可複製等概念，因為，能在市區裡面有一容身之所，安插下一支旗，很多人都願意埋單。

有關部門也不是沒看到這個趨勢，也不知道不知住宅市場火熱，甚至，更加清楚，未來很多住房都是空置，因此除了減少市區宅地的供應，減少宅地的規劃批出外，同時，增加商業和文教類、體育醫療類的配套用地供應，引導市場能走的更遠更健康。

這裡就面臨著，市場對於寫字樓商鋪的需求肯定是窄的，只要一上有居住功能的物業，受眾面一下子就擴闊了，那，怎麼辦呢？

聰明的你一定想到，就是搞大量商業性質的住房不就可以了嗎？！

對，所以，公寓就誕生了！

而且，為了擴大購買者的範圍，減低購買門檻，公寓的面積一般都設計得很細小，容易上車入手，甚至有些還會花心思，利用商業層高一般需達到5米，別出心裁的加了層樓板，變身為 loft，當然，這個層板必須透過驗收後才能加上去，否則消防和規劃驗收都不透過。

當還能留在市區，交通通達便捷，面積小總價低，這個不就是對想留在這個城市的人相當友好嗎？好到可以忽略它的商水商電物業費高，不能明火煮食（有些產品也是可以走管道明火的，只要有單獨封閉廚房，廚房有對外通風口，符合相關規定標準的設計就可以了）；好到可以忽略它使用年限比住宅段商貸比例比住宅高；好到可以忽略它不能落戶不帶學位。

儘管公寓誕生就是一身缺點，但總價決定一切，儘管其實，單價算下來也不比住宅便宜去到哪裡，但市場的潮流就是已經很少會見到有30-402的住宅了，因為，誰拿一塊地容易啊，又誰會開發一些還是解困房的面積段的產品呢？！

因此，聰明的開發商為了能使自己當初拿地時批准開發的商業面積都能實現銷售，權屬轉移，都紛紛將商業部分設計稱為受眾面廣的公寓，而非寫字樓或商鋪。然後，都像談生首創性思維那樣，給商業裙樓——這類雞肋型的商業面積，冠以一個“酒店式經營的概念”，用“酒店客房”包裝成公寓產品進行銷售，這個概念發展到後期，更是百花齊放，紛紛以具有實體經濟、專業市場專門行業虛實結合，什麼“服務式公寓”、“產業城”、“教育城”、“早教、月子中心”、“美妝城”、“直播基地”……務必將所有的商業面積，都能冠以某種潮流商業熱點，進行所謂的“統一經營”作噱頭進行概念包裝，輔以將整體商業面積進行分拆產權，最大限度地將所有可售未售產權面積，均能銷售出去，收回成