再就是收入水平分析。儘管客單沒有人口數量對銷售額的影響那麼大，但收入仍然是一個非常重要的因素。家庭收入是衡量收入的主要指標。但是，問題是中國居民的很多收入是無法統計的。官方資料往往是不準的。當然，作為城市間的比較還是有用的，畢竟統計的標準是一樣的。不要聽開發商和當地政府官員和你瞎吹，我去過的幾乎每個城市，都說自己的消費水平有多高，特別喜歡說的是餐飲有多火暴，娛樂場所天天爆滿，奢侈品市場有多好。有些城市規模不大，收入水平顯然不高，那麼他們就會對你說：“我們這裡的消費畸形，老百姓特喜歡花錢”。其實，一個比較好的衡量收入的方法就是看房價，因為房價是市場形成的，它的高低基本反映了當地居民的收入水平。

再就是對消費支出和消費習慣的分析。消費支出要關注商圈內每戶月人均食品和包括家用電器在內的日常用品的支出，這類支出在總支出中的比例。隨著人們生活水平的變化，此類支出的比例也會發生變化。此外就是消費習慣。各地的消費習慣是不一樣的。譬如有的地方人們不習慣大批次購物，或不習慣在賣場裡買生鮮。有的地方開業時，人們不習慣用小推車，甚至購物籃，家樂福甚至得分派店員在門口發放，引導顧客。

場地本身的易達性和可視性也非常重要。所謂易達性是指潛在顧客使用各種交通工具在空間上接近本專案的難易程度。而可視性就是潛在顧客在場地附近能夠看見本場地的可能性。好的場地應該可以從幾個交通通行方向進入場地入口，這會大大方便開車族。好的場地，應該可以使從四面八方來的人流和車流比較容易地看到，這會大大增加來客的機遇。家樂福之所以比較偏愛十字路口就是這個道理。

根據我們的調查，在家樂福的來客中有1/3乘坐公交車，1/3騎腳踏車，還有大量的人是步行。所以，公交狀況的好壞直接影響到銷售額的高低。最好店門口就有公交站，公交線路要多。還有，就是場地外面要規劃腳踏車的停車位，西方國家連馬路上腳踏車道都沒有規劃，它們的賣場外面自然也就不會有腳踏車停車場了。txt電子書分享平臺

選址秘訣（4）

競爭對手也是一個選址時必須考慮的重要因素。當然，這方面還受到政府管制的影響，不過，特別要注意的是用動態的眼光去看眼前的位置，特別是居民密集的地方通往場地的路上是否可能會有新的競爭對手出現，如果真是這樣的話，那麼就會阻斷人流，因此場地離居民密集地距離不能太遠。在家樂福內部並不把百貨店作為自己的競爭對手，反而認為它是大賣場的有益補充，能夠幫助吸引更多的消費者。

場地本身的結構對今後的經營也有很大的影響。這其中包括對賣場，庫房、機房、辦公場所等的大小、尺寸、層數和層高、樓面荷載、水電氣配備、入口等的要求。起初，家樂福只有一些很粗的標準譬如1997年的時候發展部內部制定了一個場地標準。要求銷售面積要大於5000平方米，最好是8000到10000平方米，銷售面積應該佔總租賃面積的60％到70％，如果是多層的話佔50％，倉庫面積佔總面積的12％～17％；加工區佔6％，辦公區佔6％～8％。室外停車位佔有的面積為28平方米，地下室停車位為30平方米，腳踏車為1平方米。樓面荷載每平方米要大於750公斤（現在看來要求過高了），要配備1500～2000kVA的電和每天80噸水。同時還對收貨區和入口有一些具體的規定。至於樓層，多層的不能高於三層，進深不能小於60米，層高不能低於4米（現在看來太低了）等，但總的來說還是非常靈活的，沒有沃爾瑪、麥德龍這些企業要求那麼嚴格。這也為家樂福迅速擴張，選擇優質的地理位置提供了條件。

在零售行業，從事選址的人員叫發展經理、拓展經理或開發經理。選址人員必須具備很多素質，他必須有與人打交道的能力，懂得基本的房地產、工程建設知識，能看懂建築平面圖，還必須懂得如何談判租賃和購買合同，懂得應該和什麼政府部門打交道，怎麼打交道。要能吃苦，有在異地他鄉獨立作戰的精神。最關鍵的是要知道如何達成交易（close　the　deal）。有的人專案談了一大堆，但到關鍵時刻就是無法把合同談下來。家樂福早期的發展經理還必須學會用Investment　Help做投資分析，要負責組織市場調查。

市場領先者和開拓者總是要付出相當的代價的，家樂福也不例外。這些代價包括選錯城市、銷售額預估嚴重失誤、對標準遵循程度的理解