7…3　17：25：56

為什麼不接著原來的那個帖子寫下去？

作者：butaiqingxing　回覆日期：2008…7…3　18：32：03

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作者：三皮臉　回覆日期：2008…7…3　18：37：36

留爪~

作者：拉開心情況2790　回覆日期：2008…7…4　11：57：19

看看有沒有更新

作者：愛情模式　回覆日期：2008…7…5　18：48：39

好幾天沒有更新了

作者：yjh25108　回覆日期：2008…7…5　19：11：29

誠邀喜歡討論社會問題得朋友加群　36176388

作者：天佑中華A　回覆日期：2008…7…5　19：57：58

奠基儀式，柯真如呂永森也來了，我簡單地跟他們聊了幾句，柯真如沒說什麼，就是表示祝賀而已。但是，呂永森卻跟我吹噓了半天，說他最近又摳了兩個富婆，其中一個是在布吉開店的香港女人，我知道他說的是賴雲裳，但是，我還是假裝不明白。

第三十二章

奠基儀式以後，由於工程部分有房震在具體負責，加上南民敏也是工程管理專家，策劃部分又有趙錦輝負責。我現在就有大量的時間來思考營銷方面的事情了。考慮營銷就要考慮成本，那麼房地產的成本到底是怎麼回事呢？主要的來說，房地產的成本主要包括土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等等。這些成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算公司行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。前幾年有一個政協委員弄出了一個提案，要求開發商公佈房地產開發成本。當然，這一要求被建設局駁回了。為什麼？因為開發商在法律上沒有公佈成本的義務，建設局如果這樣做就是違法的。

其實任何企業的生產成本都不是什麼秘密，任何行業的成本只要你去留心，都可以簡單地估算出來。但是同一型別企業，因為在運做方式、管理模式、財務管理、營銷成本等方面不可能是不可能完全一樣的，所以，他們的成本也就不會相同，那個政協委員所說的公佈開發成本實際等同於公開了企業最核心的競爭力，那生意還有得做嗎？我估計任何一個公司都不會幹的，所以，那個政協委員的提案就等於沒提。於是，我有個想法，我們的政協委員，對了應該等於美國的眾議院或者英國的下院吧，他們在那會議上究竟起了什麼作用呢？

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房地產專案的制勝之道是什麼？增加競爭力？怎麼增加？最主要的就是控制成本。怎麼控制？那就要在土地成本、前期費用、建安成本、配套成本、銷售費用、管理費用、財務費用、稅金等等方面下功夫。達爾文說：自然界能生存下來的，不是那些最強壯的，也不是那些最聰明的，而是那些對外界的變化最具有適應能力的。所以，控制成本是為未來的營銷做足功夫。

那陣子，我和莫小平對成本控制下了很大的功夫，因為我們知道，許多房地產企業在開發房地產專案之前，並未確定一個總的成本管理目標——目標成本，而是錢花到哪算哪，這就會導致成本失控，無法為成本管理提供明確的目標和方向。我那時辦公檯下一直寫著這樣一段話：對專案開發成本影響最大的因素就是企業領導者的決策，決策不當或決策失誤所造成的損失，對房地產企業來說是難以估量的。一個錯誤的決策會給企業帶來巨大的虧損甚至可以使一家企業倒閉。

我因為自己是做工程的出身，所以，甚至建安成本對整個專案的重要，那段時間，我還和南民敏、房震一起加強預算審查，安排施工全過程的材料和質量的監理，為了訂購便宜的材料，甚至我們親自出馬“貨比三家”。　李自為、楊在田把建築公司管理得很令人放心，只是這段時間，王巍巍似乎總是心事重重，我又太忙，沒有好好地問她一下。

作者：天佑中華A　回覆日期：2008…7…5　20：03：23

控制成本只是管理的一面，但是造什麼樣的房子，賣給誰，怎麼賣？這更加複雜。比如：地塊的地脈價值、歷史背景，市場的細分和提煉，產品規劃的可行性，綜合資源的整合是否符合目標客戶的需求？這一切都源於專案定位的準確，這