方和賣方的博弈，房地產企業往往能夠利用交易規則使交易對自己更有利，比如在房價上升期，房地產商有可能拖後竣工時間，從而在定價中處於更有利的地位。

中國房地產需求量分析

從長期看，中國房地產的需求量很大程度上由中國城鎮化的程序決定。近年中國房地產市場的火暴與中國城鎮化水平的不斷提高密不可分。請看錶5…2，根據中國國家統計局的資料，1990～2006年中國城鎮化水平變化程度的變化率高達17�49％，根據世界銀行的統計，這一數字也高達13�9％——遠高於世界平均的6�16％。城市化水平的不斷提高，使得房地產市場的需求量保持了旺盛態勢。但從2006年資料來看，中國城鎮化率仍然低於世界平均水平，預計未來5～10年中國的城鎮化率仍將不斷提高。這從根本上決定了未來中國房地產市場的需求仍將十分旺盛。

從短期來看，透過分析商品房銷售量的歷史變化，可以估計未來的房地產需求量。

由於我國從2005年開始把期房的銷售額和銷售面積也計入當年的銷售額和銷售面積，因此2005年以後的資料更具可比性。請看圖5…15和圖5…16，不難發現進入2008年春節前後，我國房地產的需求量進入一個非常特殊的時期。2007年12月和2008年2月的銷售面積和銷售額相對上一年同期的增幅幾乎是直線下滑。這為未來1～2年中國房市的需求量增加了很多變數。樂觀而言，中國房市或能如2006年一樣很快擺脫低迷期，進入一個新的上升週期。悲觀而言，中國房市很可能就此減速，並在較長時間內拖動房市價格的下跌，從而如美國次貸危機那樣，連鎖反應導致更多的購房者加入觀望的行列。很多房地產企業資金將開始斷流，從而引發進一步降價風暴。

表5…2世界不同國家和地區2006年城鎮化程度的變化統計

國家和地區

1990年

2006年1990~2006年變化值

城鎮人口

（億人）城鎮化率

（％）

城鎮人口

（億人）城鎮化率

（％）城鎮人口

（億人）城鎮化率

（％）

高收入國家6�673�67�8177�651�214�05

經濟合作和

發展組織國家6�2373�267�2777�191�043�93

中等收入國家11�4644�2416�7854�515�3210�27

東亞及太平洋地區4�628�88�0442�333�4413�53

中國a3�1127�45�4241�32�3113�9

中國b3�0226�415�7743�92�7517�49

印度2�1725�53�2228�981�053�48

巴西1�1274�81�684�660�489�86

世界22�4943�0131�949�179�416�16

資料來源：《2007中國城市發展報告》；中國a：來自世界銀行資料庫的估計；中國b：來自中國國家統計局的資料。

圖5…15各月份商品房當年累計銷售額相對上年同期的增長率

說明：各年1月份未列出統計。

資料來源：中經網資料庫。

圖5…16各月份商品房相對上年同期累計銷售面積的增長率

說明：各年1月份未列出統計。

資料來源：中經網資料庫。

3�影響房價的其他因素

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利率政策

前面已經談到，房屋租金、國家利率政策和人的心理預期等也是影響房地產價格的重要因素。其中利率政策對房地產業的影響，在次貸危機爆發的過程中可見一斑。那麼中國的利率政策是怎樣的呢？

請看圖5…17，1999～2004年，中國金融機構法定貸款利率水平一直在下調，2002年2月～2004年10月，利率僅為5�58％，　2004～2007年中國處於加息週期，2007年末利率小幅下調。個人住房貸款利率水漲船高，2007年個人住房貸款利率不斷上調。請看圖5…18，2007年大部分時間裡住房貸款利率都在上調，僅在2