形成了“政府壟斷土地供應，開放商寡頭控市”的局面。

在分稅制改革之後，地方政府的財權相應地減少了，而地方經濟的發展卻一刻也無法放鬆，加上公共服務、公共產品的壓力，使得各級地方政府無不面對著資金短缺的困擾。

這樣一來，大宗的土地出讓金、房地產相關稅費收入，就成為填補地方財政資金缺口的最主要力量。為了解決自身的財政收入問題，地方政府在決策上便傾向於壓縮土地投放，藉此吊足土地需求者的胃口，為自己創造出高收益，然而這種壓縮僅僅體現在時機上，也就是在投放次數上實現“緩供”，與此相對應的是，在土地的面積上，政府卻傾向於大面積的出地，以此來製造驚人的收入，用來平衡財政上的缺口。

當中央政府在財稅制度上作出調整，當地方政府在政策領域著意如此時，就開發商而言，無疑意味著對行業壟斷寡頭的培養。

在土地動輒以大地塊的形式，一次性地投放在市場中時，其價格幾乎每一次都停留在數億元甚至十幾億的量級，沒有實力的地產開發商根本不具備這樣的競爭能力，在歷次大浪淘沙般的競爭中，小的開發商便被逐漸淘汰出局，成為了體制下的犧牲品。反過來，我們看到，那些被各大傳媒炒得如火如荼的“地王”，那些最終拿到地塊的贏家，總會是那幾位地產巨頭的熟悉面孔。

我們在經濟學常識中可以得知，當一個行業中出現壟斷與寡頭的時候，總會有控制與價格彈性的欠缺隨之而來，當小的開發商陸續出局的時候，這些原本應當作為市場補充的成分便隨之缺失，無疑會導致行業產品的價格上漲。

舉個簡單的例子來說，中國現在的97號汽油價格已經高達每升7元以上，而在美國等經濟發達國家，這個數字大概在3元左右，之所以會存在如此大的價格差距，原因就在於壟斷。由此看來，當房地產領域中蔓延出壟斷趨勢的時候，就必然會得到價格高漲、社會福利降低的結果。

當房地產市場的結構中出現這樣的情況時，市場的自我調節能力自然也就被降低到了最低的水平，因為即便市場本身出現了價格的理性迴歸，壟斷者和寡頭們也會透過人為的手段，製造出市場緊缺的現象，將價格再次拉動上去。

靠行政手段調控房價的陷阱

從上面三節的討論中不難看出：可用資本過多，投資方向過於狹窄，加之市場結構過於獨特，在這三大因素的共同作用下，使得中國的房地產市場始終呈現出過熱的局面。

事實上，政府對於房地產過熱現象的認識，要遠比我們清醒得多，從近兩年來國家對房地產領域所釋出的一系列調控措施，就可以看出政府對於這種趨勢的警醒。

遠的不說，僅在2009年年底的半個月時間內，包括了住房建設部、國土資源部、財政部、計委等多個國務院職能部門，就勢如風火般地出臺了一系列房地產調控政策，比如著名的“營業稅徵收2改5”②，再到後來的“國四條”③，再到“拿地首付不低於50％”，從“5年內普通住房轉讓差額徵收營業稅”再到“督辦全國18宗房地產閒置土地”④。如此多的調控手段，在讓人眼花繚亂的同時，也不免產生出新的幻想與期盼。

然而，在這些琳琅滿目的調控政策背後，所埋藏下的卻未必是房價理性迴歸的契機，因為從我們的理論體系中來判斷，這些政策儘管看起來嚴厲無比，卻並沒有動及房地產業的根本，特別是對於以上我們提到的三大因素，更是沒有太大程度的觸及。

我們不妨來看一下，對於我們提到的三大因素，這些措施究竟會有怎樣的影響。

“營業稅徵收2改5”，以及“拿地首付不低於50％”，其用意在於限制開發商拿地炒作、囤積地皮的意圖，然而在當前市場熱度極高的情況下，這種措施對於那些有實力、有意願拿地的大開發商來說，很難說會有什麼效果，甚至會讓他們更有意願和能力去獲取土地，以便變本加厲地囤積居奇，獲取高價收益。

有人會提出質疑，當政府提高稅費、人為設定這些交易障礙的時候，不是無形之間增加了交易的中間成本嗎？不是同樣會對開發商形成限制嗎？

的確，我們不能否認這兩條政策會起到上述效果，但是請不要忘記，任何房地產商都不會甘心忍受這種中間成本，反而會將它們在交易過程中轉移到終端購房者的頭上，其結果反而進一步推動了房價的上漲。

“督辦全國18宗房地產閒置土地”的用意，在於限制開發商囤積土地，從規範房地產市場制度的角度來說，這樣的