“失之毫釐，差之千里”的概念混淆

某小區“綠色住宅”的概念吸引了非常重視小區環境的D女士的眼球，開發商承諾的60％綠化覆蓋率頗讓其心動，最終D女士決定購買此房。待收房時，D女士卻怎麼也感覺不到一絲綠意。而開發商的解釋是：現在種植的小樹苗未來幾年就能成為大片綠蔭；整個小區的綠化覆蓋率都超過廣告中宣傳的60％，我們在化糞池上面都種植了大型喬木。開發商的話乍聽起來也有道理，讓D女士陷入了茫然　……

案例中的開發商就利用D女士不能明確分辨“綠化率、綠地率、綠化覆蓋率”三者之間的關係，矇蔽了D女士。常見的還有“套內使用面積、套內建築面積、建築面積”，“使用率、實用率”，“容積率、密度”等概念。

（1）沒有“綠化率”這一概念，綠地率、綠化覆蓋率不能等同視之

很多樓盤在推廣中經常使用“綠化率”一詞，其實“綠化率”是一個並不規範和準確的用詞，在國家關於園林綠化的用語中，準確地應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”；購房者平常叫慣了的“綠化率”應稱做“綠地率”。

綠地率≠綠化覆蓋率。在計算綠地率時，對綠地的定義非常嚴格；而在綠化覆蓋率中，對綠地的定義會寬鬆很多，有塊草皮便可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60％以上。換句話說，“綠地率”是管得嚴、標準高，“綠化覆蓋率”是“管得松、綠得廣”。

可見，開發商所講的“綠化率”，其概念類似於“綠化覆蓋率”，這就讓開發商可以大做文章了：既然“綠化覆蓋率”是按樹冠在地面投下的樹蔭面積計算，那麼在選擇樹種時，就會考慮槐樹、楊樹、柳樹等覆蓋面積大的，很少種植松樹、柏樹等覆蓋面積小的樹種，因為不同的樹種覆蓋面積不同，得出的綠化率也不同。另外，由於綠化覆蓋率對綠地的定義較為寬泛，有些開發商會把只要鋪了草皮的區域如鋪設草地磚的停車場等，都納入綠化面積計算範圍；為了讓小區充滿生機，討好購房者，開發商會在距建築外牆米的範圍種上草，也算進綠化面積。如此這般計算下來，60％的“綠化覆蓋率”也就不足為奇了！

因此，購房時需要問清開發商承諾的綠化率是綠地率還是綠化覆蓋率；若是綠地率，一定要把綠地率指標明確寫進合同中，這樣將來才能真正享受到所期望的綠色住宅。

（2）套內使用面積＜套內建築面積，套內建築面積≠建築面積

購房者經常被售樓人員以及開發商提供的樓書中的各種面積大小的概念搞得暈頭轉向，而面積問題又是買房中最為關鍵的問題之一，對於購房者來說不能不瞭解。

如上面的“購房術語”中介紹，套內建築面積＝套內使用面積＋套內牆體面積＋陽臺建築面積，建築面積＝套內建築面積＋公攤面積，它們之間的關係已經一目瞭然。

如果有些樓盤吹噓使用率很高，很可能就是開發商用套內建築面積代替建築面積計算出來的一個問題資料。

北京從2003年12月1日起，實施預售商品房按照套內建築面積計價，就是為了減少因公攤面積不透明引起的面積欺詐。這也要求購房者更要清楚地知道套內建築面積是什麼，才能夠有效保護自己的權益！書　包　網　txt小說上傳分享

買房前要掌握哪些基礎知識（4）

（3）使用率與實用率僅一字之差，讀音也接近，但數值差異很大

實用率＝套內建築面積÷建築面積，而使用率＝套內使用面積÷建築面積，顯然，實用率大於使用率，通常兩者之間的差值會高出10％；使用率的高低反映了購房者得房面積的多少，比實用率對購房更具有參考價值。開發商抓住了購房者都願意購買高使用率房子的心理，偷樑換柱，在廣告中用實用率來吸引購房者，如果不明真相，就容易上當受騙。

專家介紹，實際上根本就沒有“實用率”這個概念，是開發商一種模糊概念的虛假炒作；使用率也只是個市場約定俗成的指標，在有關房地產的所有法規檔案中均無對使用率的明確定義，不屬於行業內必須精確計算、上報稽核備案的剛性指標係數。

除了用“實用率”來替代“使用率”，購房者還要注意：即使開發商提到“使用率”，也僅是所售樓盤的一個平均資料。一般來說，使用率只用於單個樓棟。根據使用率的計算公式，可以看到：

同一小區不同型別的產品使用率不同。一般高層塔樓在72％～75％之間，板樓在78％～80％之間。