以下基本判斷：

1、當前的市場形勢並不能得出市場“供大於求”的結論。

上文對總需求的預測中，近後5年內中國每年理論上的潛在住房需求在10……14億平方米，而保持近年來的房地產投資規模和增長速度，今後5年內每年的城鎮住房竣工面積至少在6……9億平方米以上，因此粗略概算每年供需之間的差距在4…5億平方米。而根據國家統計局2009年2月26日公佈的《2008年國民經濟和社會發展統計公報》，2008年全國城鎮商品房屋竣工面積為58502萬平方米，比上年下降，其中：住宅竣工面積為47750萬平方米，比上年下降，商品房銷售面積62089萬平方米，比上年下降，其中：住宅55886萬平方米，比上年下降。

所以，從中長期看，中國城市住宅市場的剛性需求旺盛，發展潛力巨大。如果政策得當，理論上的剛性需求能夠轉化成實際的購買力，市場將出現持續供需兩旺的發展勢頭，甚至出現持續的供不應求的狀態。

2、高房價是制約潛在需求向現實購買轉化的“罪魁禍首”。

之所以出現成交低迷，主要是由於近年來房價上漲過快制約了理論需求向實際需求的轉化，一部分高階市場拉高了平均房價，但另一部分中端市場由於房價過高，成交量從2006年下半年以後逐年萎縮，居民改善性住房需求被高房價所侵蝕，不利於市場的健康發展。假定房價回到2003年底或2004年的水平，則成交量會顯著放大。再次，市場結構性失衡也嚴重製約了市場交易的活躍。近年來，在保持較快的供給增長的同時，真正適合中等收入及中低收入家庭，中低價位中小戶型的住宅供給嚴重不足。

3、現行的房地產金融政策抑制了潛在需求向實際有效需求的轉化。

近年來，國務院明確提出要加大中低價位中小戶型住房的建設，07年以來，中央政府在調整住房供給的同時已經採取了直接打壓住房消費的手段，在經過多次加息後，12月11日，央行和銀監會聯合下發《加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確以借款人家庭為單位認定房貸次數。這至少折射出政府宏觀調控的兩個政策導向：一是中央政府支援和保護居民作為自用的合理住房需求，堅決抑制住房的投資需求和過渡消費；二是中央政府認同的居民合理住房需求的標準是：（1）房屋用途為居民自用；（2）每個家庭限購一套；

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居民實際購房能力明顯下降（1）

按照我國現行的多渠道住宅供應體系，按照住宅型別不同，住宅市場包括：商品房市場和保障性住房市場。商品房市場既包括別墅、公寓等高檔商品房，也包括普通住宅，而保障性住房主要指經濟適用房和廉租房，近年來，各地為抑制房價，建設了一大批“兩限房”，這是一種政府限定房屋銷售價格，限定購買群體的政策性商品房。根據交易方式的不同，住宅市場包括：租賃市場和住宅買賣市場。

本節將透過對中國城鎮居民家庭購房支付能力的分析，來測算市場的合理的結構。

需要說明的是，本書第節提到，由於收入計算等多方面的體制差異，房價收入比指標不適宜進行國際比較，加上房改房和高住房自有率等原因，房價收入比不能準確反映中國居民住房支付能力，當前還沒有一套科學、系統、完善的標準可以準確地評判居民的住房實際支付能力。但應用房價收入比來分析住房市場供需關係的整體狀況，特別是探討結構性特徵和存在的問題，還是可行的，也不實為一個比較好的辦法。

住房市場結構性失衡明顯

透過測算，可以看出中國城市住宅市場結構性失衡顯著。體現在兩類住宅供給子市場之間的相互關係上的失衡，包括：數量關係的失衡、價格關係的失衡、時間和空間關係的失衡三個方面。

數量關係指各類住宅子市場在整個住宅市場的份額關係。即：商品房與保障性住房的數量關係，存量房與增量房的關係，以及房屋租賃市場與房屋購買市場的關係。

根據西方發達國家、香港、新加坡等地區和國家的經驗，住宅市場的數量關係是受政府住宅政策、當地的住宅市場化水平、居民家庭住房現狀、住宅價格與家庭年收入、區域經濟發展水平以及城市輻射力等因素影響和制約。不同國家和地區在不同的經濟發展階段和不同的歷史時期的市場結構差異較大，並且隨著經濟的發展和居民收入的變化狀況，各子市場的數量關係也在不斷調整。

一般而言，廉租住宅保