品房，是具有政府補貼性質的特殊商品房，而廉租房的建設一度陷入停滯）在經濟快速發展，居民收入穩步提高，金融和貨幣政策環境寬鬆，人民幣升值和外資大量流入房地產，居民個人投資理財渠道單一，房價連年上漲等一系列因素的作用下，形成了帶有全社會性質的住房消費觀念，即：（1）買房不僅能居住，還能投資，房屋不僅能保值，更能增值；（2）房地產投資有暴利，搞什麼不如搞房地產；（3）租房不如買房；（4）遲買不如早買；（5）買小不如買大。

正是在這一消費模式的作用下，住宅消費空前旺盛，超前消費和過度消費明顯，事實上，目前我國大部分地區整體上住房自有率偏高，超過了應有的經濟水平和經濟發展階段。同時，住宅單套套型明顯偏大，城市公共設施和小區配套商業設施標準過高，存在求大、求全、高檔化現象，真正適合普通百姓的便民設施少。

過度消費和超前消費進一步導致了需求的膨脹，引起價格的上漲，而價格的上漲和房地產信貸的支援又刺激了投資性需求的膨脹，形成“財富效應”，並加劇了住房購買市場和租賃市場的價值關係背離，造成“租房不如買房”的現實，上海浦東金融區、北京CBD等地的炒房團和投資者甚至不屑於將已購房屋出租賺取長期的租金回報，而是以時間換空間，坐等房屋二次轉讓後的價差。所有這些又進一步加劇了住房需求膨脹，形成進一步的房價上漲，同時積聚了金融風險。

總之，中國房地產市場的區域性特徵，導致了市場競爭的不完全性，形成區域性的壟斷，而市場資訊的不對稱和缺乏強制性資訊披露制度，以及土地“招拍掛”制度又在一定程度上強化了市場的這一特徵，城鄉居民收入的不平衡和消費模式的錯位從根本上導致了市場結構性失衡，市場結構性失衡又進一步扭曲了房價形成及波動機制。

事實上，近年來，中國政府已經認識到住房市場存在的問題，並採取了一些宏觀調控政策。概括中央和地方政府在房地產宏觀調控方面採取的主要政策措施，以及產生的成效，主要體現在以下幾個方面：

1、切實加強了供給調節力度，住房市場供應結構改善對價格的影響開始顯現。

以北京為例，“十一五”期間，北京市將大力調整住宅供給結構，按面積計，保障類住房的比例將提高到，兩限房佔，兩者合計佔；按套數計，保障性住房的比例提高到22％，兩者合計佔。政府的目標是到“十一五”末，廉租房和經濟適用房將可以覆蓋全部低收入家庭和中低收入家庭。同樣，重慶、廣州、上海等各地也認真貫徹國務院精神，大力調整住房供給結構，針對地區具體情況完善住房保障制度，北京、廣州、廈門等地區還在研究，儘快建立經濟適用房租賃市場，加緊出臺相關政策規定，積極引導合理、適度消費，形成一部分人購買、一部分人租用的經濟適用房供銷格局，形成合理的租售結構，滿足一部分既買不起經濟適用房，又不具備租用廉租房條件的居民。

中國城鄉居民住房消費模式的錯位（2）

根據國家統計局公佈的《2008年國民經濟和社會發展統計公報》，2008年，全國完成住宅投資22081億元，比上年增長，其中：90平方米以下住宅完成投資6416億元，佔全部住宅投資的比例達到29％，比上年增長，經濟適用房完成投資983億元，比上年增長。2008年11月初國務院常務會議決定調整宏觀經濟政策，實行積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，並明確要加大保障性住房建設規模，住房和城鄉建設部提出今後三年內要新增加總投資將達到9000億元，用於廉租房、經濟適用房和棚戶區的改造。隨後，各地也紛紛出臺相關的支援房地產業發展的政策。12月17日*總理再次主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。提出要加大保障性住房建設力度，爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，並積極推進農村危房改造。從中長期來看，我國住宅市場的結構性矛盾將得到初步緩解，市場結構改善對房價的抑制作用也在逐步顯現。

2、切實加強了需求管理，投機炒房初步得到抑制，投資性需求下降，過度消費和超前消費減少。

幾年來政府採取了一系列規範市場，控制投機的政策，同時積極引導合理的住房消費。政府多次提高存款準備金率，多次加息，嚴格對房地產信貸的管理，限制投資性購房的轉讓，特別是，2008年12月1