鄣悖�救チ恕耙燦欣�狻閉餼浠埃�險氯∫宓爻槌觥�4～6倍”，並說成“國際慣例”。其實，後來聯合國釋出的一些國家的房價收入比，最高的有30倍，最低的有倍。看來，“4～6倍”說法，很難說是國際慣例，也很難作為有說服力的“參照系”。

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虛幻的“泡沫”（2）

——住宅空置率。一般認為，房地產空置的國際公認警戒線為10％。空置率10％～20％為空置危險區，空置率超過20％以上則是商品房嚴重積壓區。中國的商品房空置率已超過26％，積壓資金達到2500億元，居全國各行業不良資產的第一位。依此指標，房地產市場出現泡沫似乎不言而喻。然而，國際商品房空置率和中國商品房空置率計算方法不一樣（國際商品房空置率的計算公式：半年以上不住人的空置面積/全社會的完工面積；中國商品房空置率計算公式：當期空置面積/近三年竣工的總面積），兩者不可比（劉正山，2003）。

——房地產投資和房價增長速度。1993的海南、北海房地產泡沫初期，房地產投資和房價大幅度上漲，根據這個直觀的經驗，房地產投資和房價漲幅也被用來作為衡量房地產市場泡沫的一個重要指標。2000～2002年，房地產開發投資每年有6個百分點的增幅，一些地區的房價超過10％，這個比例似乎太高。然而，什麼樣的增幅才是正常的呢？仍然缺乏一個值得信賴的標準（劉正山，2003）。

——租售比，就是房子的價格是越來越高，而租金在很多地方越來越低，這兩者的背離就像PE值一樣，PE值就是反映股票市場有沒有泡沫的值，租金和銷售市場的價格就能體現目前房地產泡沫有多麼嚴重（傅十和，1999；趙曉，2004）。不過，這種租價比的計算方式也存在兩個難以解決的問題。首先，未來若干年的房租收益是一種預期，而這種預期收益與實際情況可能存在較大差距；其次，貼現率的確定非常困難，而且貼現率的微小變化就會導致結果出現很大的差距。

歷史上真有“泡沫”這回事？

為了證明泡沫的存在性，人們一般要援引荷蘭鬱金香狂熱的案例。譬如美國經濟學家、諾貝爾經濟學獎得主薩繆爾森說：“如果你瞭解經濟史的話，你就知道鬱金香熱、20世紀20年代的股市崩盤、日本80年代的房地產和股市泡沫。雖然我們懂得它們發生的機理——所有人都認為價格會上漲，那麼大家都會去買，所以價格就真的上漲，這又使人們確信他們的看法是對的。但是，泡沫會持續多久呢？它可能會再持續一個月，也有可能再持續10年。在經濟學中，我們沒有好的理論來預測泡沫能持續多久。”

我認為，這種觀點屬於以訛傳訛。追本溯源，最早有記載的經濟泡沫是1636年荷蘭出現的鬱金香泡沫。以一種品種“Gouda”為例，其價格在1634年底僅為每盎司荷蘭盾，到1636年底也只不過上升到每盎司2荷蘭盾。到1637年1月29日，飛漲至14荷蘭盾。1637年1月，連普通品種的鬱金香價格也被抬高了25倍多。據說，最狂熱的時候，單個鬱金香球莖可以賣到5500荷蘭盾，相當於現在的33000美元！在這股狂熱到達巔峰時，在1637年2月的第一個星期二，價格停止了上升。由於鬱金香期貨交易的參與者遵循的是目前被稱為“博傻理論”（“Greater�fool　theory”，即這些人以極高的投機性價格買進的前提是：會有其他某些蠢人參與進來並願意以更高價格買進），市場幾乎是頃刻之間崩潰了。

使這個故事得以流傳開來的一位最重要的人物是查爾斯·麥基（Charles　Mackay），他於1841年出版了一本書──《令人吃驚的流行幻覺和瘋狂的群眾的回憶》（Memoirs　of　Extraordinary　Popular　Delusions　and　the　Madness　of　Crowds）。現在大家耳熟能詳的“（法國）密西西比陰謀”、“（英國）南海泡沫”、“（荷蘭）鬱金香狂熱”乃至中古時期蔚然成風的鍊金術（最瘋狂時期是術士用蛋黃鍊金而達官貴婦及普通百姓紛紛解囊投資！），該書都有細膩的描述。

在經濟史上，鬱金香的故事佔據重要位置，像查爾斯·金德爾伯格（Charles　Kindleberger）的《狂熱、恐慌與崩潰》以及約翰·肯尼思·加爾佈雷斯（John　Kenneth　Galbraith）的《金融狂熱簡史》。美國《