息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等，均以較低稅率向合作社徵收；五是補貼租金；等等。透過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。

（5）建立地產價格獨立評估機制，實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。除了私人評估師外，德國還按照聯邦建築法成立了各地“房地產公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同型別的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照此執行，在合理範圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。

德國法律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20％為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理範圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50％則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

（6）稅收調節遏制房產商、炒房者獲取超額收益。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1％的不動產稅，房屋買賣還要交的交易稅。如果透過買賣獲得盈利，還要交15％的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納個人所得稅，稅率在20％至45％不等（2009年後統一為25％的資本利得稅）。最後，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對於炒房者而言可謂釜底抽薪。

（7）並不把住宅建設作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這便是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此，雖然德國政府特別地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢於透過抬高當地地價、房價，從而增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。

以上各類政策，雖然並不能涵蓋德國房地產製度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價之所以能夠保持十年不漲，並非出於偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。

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政府宏觀調控的原則和邊界（1）

政府應不應該或者可不可以干預住房市場？這一命題從理論上並不難破解，因為答案是肯定的。在市場經濟條件下，由於不動產的不可移動性和住房作為商品的雙重特性——既是必需品同時又是投資品，住房市場從來就是一個區域性特徵明顯的市場，也是一個不可能完全自由競爭的市場，因此，保證住宅市場的公平正義既是政府的天職，又成為各級政府幹擾市場的最好的理由。不僅西方發達國家如此，在中國社會主義市場經濟體制下也不例外。

縱觀改革開放30年來中國住宅產業的發展，特別是1997年取消住房福利分配，實行住宅供給和分配的市場化、貨幣化以來，圍繞著政府對市場的宏觀調控等問題的論爭一直就沒有間斷。特別是在房價連年持續上漲的情況下，解決最廣大居民住房問題成為社會關注的焦點，並引發了對中國住房市場化和完善住房保障制度的深刻反思。

2007年8月，國務院召開了全國住房工作會議，明確要求把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項