突。一旦開發商解決了資金短缺問題，就為後期的租賃經營奠定了良好的基礎，因而解決資金對接難題是企業生死攸關的事情。目前，國外許多基金和銀行非常看好國內的商業和商業房地產市場，如果商業專案真的做得好，資本就會聞風而來，並作長線投資，當然這首先要求專案要好，也就是符合商業需求，其次是要熟悉資本運作的方法。

資本的趨利性，使商業房地產成了近幾年的投資熱地。但隨著投資人的理性迴歸，和宏觀調控的嚴厲打壓，暴利時代已經過去。在這種背景下，商業房地產需要更多的專業知識。而對商業的深入理解和實現商業（也就是市場需求）與商業房地產的有效對接，將開創出雙贏局面，也只有這樣才能大浪淘金，分享高速增長的朝陽產業帶來的豐厚利潤。

◎附：浩洲雜談《零售商的“地產經”》

這世事變化真的有時候讓人看不懂，就在兩年前人們怎麼也想不到油價會超過每桶70美元，於是乎各種“資源”開始瘋漲，黃金、白銀、有色金屬，價格都翻了跟斗，山西等礦產資源豐富的山溝溝裡又造就了一批批面板黑黝的，用麻袋裝著百元大鈔到京城炒樓的億萬富翁。“資源”成了資本的寵兒。

其實不光是這些自然資源，“渠道”資源和土地資源都成了人們瘋狂追逐的物件。看看那些國內外連鎖巨頭的瘋狂開店計劃，就可以瞭解“渠道”對商業企業來說多麼重要，你開不如我開，就算拼個你死我活也得開啊，畢竟門店網路是稀缺資源，退一萬步講，有了龐大的門店網路，就是自己經營不下去了，也可以賣個好價錢。這也算是零售商們的“地產經”吧。當然自己要能撐到那時候，買家也是狡猾狡猾的，會拖得你半死再跟你成交，普馬被拖死了，現在的家得寶採用的也是同樣的手法，所以，還是得自己的“地產經”先念好了才行，不至於受制於人。

當然，更有高明的“地產經”，典型的如德國的麥德龍、法國的歐尚和來自北歐的宜家，三種不同業態，但“地產經”如出一轍。它們都會用其響亮的五百強品牌“誘使”當地政府用極低的價格將大大超出商業所需的土地出讓，雖然可能在這塊地上的商店前幾年並不賺錢，但只要門店一開，黃金萬兩，土地價格就幾何級數地往上翻。最近國資委的領導發話了，不要奢望用“市場”能換來技術，我們的引資國策得改一改了。

另一種“地產經”也成了眼下商家打仗的有效武器。發明者就是人們又愛又恨的家樂福，一般做法是租幾萬平方米，然後將最好位置的首層商場在留出通向賣場的通道後全部出租，一般首層的轉租收入高得完全足以支付整個物業的租金，也就是賣場是“零租金”經營的。當然，賣場經營越成功，人流越旺，轉租的租金越高。

聰明的商家發現有時候按揭買商業物業更合算，如果每個月還銀行的利息少於租金的話，這個“地產經”絕對可以念。更何況，只要商業經營得好，人民幣不斷升值，這物業的價值本身就會大幅增加。

還有的零售商則更是念上了正宗的“地產經”，用商業賺取的現金流堂堂正正地做起了房地產，也難怪，中國的房地產利潤實在是太誘人了，有了商業，可以把“生地”很快做成“熟地”，土地價值可以在短期內爆發增長。當然嘍，要是突然遇上“宏觀調控”或商業部分的現金流出了問題，供應商們開始“擠兌”，“不務正業”可就倒黴了。

眼下，這零售商的地產經念得花樣越來越多，也越來越純熟，商業和地產儼然是一對孿生兄弟，要是真的結合好了，能增強自己的體魄，增加打仗的資本，不過要是念歪了，念過頭了，把主業給荒廢了，說不好也會帶來滅頂之災的。

寫於2006年4月

電子書　分享網站

客單價與來客數之謎（1）

溫文爾雅的高志東是珠海丹田集團總裁，1992年開始做房地產，賺得第一桶金後，1994年4月建立了丹田百貨，兩年後，丹田的馬可波羅商城開業，幾十家來自歐洲及國內的知名品牌進入珠海。高可以說是珠海第一批介入零售業的民營企業家中的一個。

很長時間裡，和其他中國的城市一樣，珠海零售業為單一的百貨店模式，國有商業如香洲百貨、供銷社、水產公司等在整個商業零售市場中佔絕對主導地位。到20世紀80年代中後期，在國有商業繼續發揮主渠道作用的同時，聯營、集體、個體商業得到了發展。進入20世紀90年代，以百貨廣場為代表，珠海商廈、珠影廣場、華髮商場、匯力百貨、斗門南國商場等近十家大中