年增長114％和158％。隨後大幅下降。這一階段房地產投資波動幅度也大大高於全社會固定資產投資變動幅度。同時，房地產開發公司數量猛增。從1991年的5128家猛增至1992年的13566家，翻了一番，而1993年又翻了一番，達到20000多家。實可謂熱鬧非凡。這也許就是王石所指的“沒有壟斷”之說吧。

同期的商品房市場銷售增長也是如此。據統計，1992、1993年的商品房銷售面積和銷售額都比上年有大幅度增長。商品房銷售面積1992年、1993年分別比上年增長和，商品房銷售額則分別比上年增長和。由此反映出市場的異常活躍，交易頻繁。當然，其中不乏投機炒作的結果。

後來，專業研究人員認為，那一時期房地產巨大的暴利空間，使進入者處於非理性狀態。人們對於房地產的理解只停留在淺層次上，沒人去悉心研究房地產的產品、服務、長線，而這一切的背後是一種強烈的投機心理。

為了預防不利局面的出現，同時也是為了對剛起步不久的地產行業進行必要的規範，在聽取了各方意見後，1993年6月中央採取緊急措施，開始了歷時四年的宏觀調控，之後的房地產行業整體上可以說是處於調整狀態。

即便這樣，中國地域廣大，人口眾多，而房地產業仍屬起步階段的基本特性，依然讓王石有十足的理由認為“這個行業非常有發展前途”。

於是，房地產成為萬科的主業也就是情理之中了。

3。　“25％”的利潤之說

在正式確立房地產為萬科主業之前的1992年末，王石在深圳國土局主辦的一次房地產沙龍上表示：“萬科超過25％的利潤不做”。這雖然被喻為王石經營地產的核心理念之一，卻也一度招來非議無數。

王石就此所作的解釋是，不要把房地產當作暴利行業來做，否則會受到市場懲罰。　。　想看書來

萬科也有“遵義會議”（4）

不求一日暴利，只求未來長久。後來的諸多實際情形，也有力地印證了萬科所開發的專案平均利潤率沒有超過21％。這並不是刻意的，而是王石在遵循一種穩健的經營方針和策略。

其實，早在1988年萬科上市之際，萬科高層就曾出現過一次“走不走規範化道路”的爭論。當時的王石認為，儘管中國的市場還相當不規範，但只要繼續推行市場經濟就一定會規範；如果做慣了投機、打慣了擦邊球，將來無機可投、沒有擦邊球可打時，企業再規範就來不及了。於是，本著從企業長遠的發展角度出發，王石提出了“規範、誠信、進取是萬科的經營之道”。

而就自己“超過25％的利潤不做”之說，王石後來在自己的回憶中有這樣的解釋：

現在只要手中有一塊地，半年還沒開發，地價就漲了一倍。低於40％的利潤不做的說法由此而來。但這正常嗎？萬科做貿易出身，20世紀80年代做錄影機，也做過200％～300％的利潤生意。因為是超額利潤，許多公司都進口錄影機，供過於求，錄影機降價，銷售的邊際利潤就開始下降，甚至利潤變成負數。我讓財務將萬科1984年到1992年的貿易記錄整理了一遍，賺錢用黑字表示，賠錢用紅字表示，結果紅字多於黑字。這說明這麼多年貿易的結果是賠錢超過賺錢；這也說明市場很公平，先前你怎麼暴利賺的錢，之後你都得吐出來，而且還要多吐。

現在的房地產火爆同80年代的貿易何其相似。如果任由下去，一旦市場逆轉，利潤空間變窄，你怎麼辦呢？

只是，王石當時的倡議並沒有贏得多少共鳴。更多的只是不解和懷疑：“哪有不願多賺錢的發展商？”“唱高調也不是這樣的唱法呀。”“你賺不到25％說明你沒本事。”

然而，王石“超過25％利潤不做”的理性很快就在市場中得到了檢驗。

1993年伊始，房地產地價進一步上漲，鋼鐵、水泥、木材價格翻番。而萬科也面臨著建築公司增加建築安裝費的直接壓力。

王石在自己的文字裡回憶道：“只有忍氣增加。核算下來，萬科賣出的樓花已經處於虧損邊緣。老天爺呀，你怎麼這麼不公平呀，難道老老實實做好人就得吃虧嗎？”

然而，“就在我們像熱鍋上的螞蟻那樣團團轉的時候，中央針對股市和房市的泡沫進行調控擠壓。三大建材的價格應聲而落。房地產價格迅速下降。發展商叫苦不迭。聽到宏觀調控的訊息，我由衷發出內心的聲音：‘我舉雙手贊成！’”王石如